종합주가지수와 아파트 실거래가 지수를 같이 비교하여보다.

종합주가지수와 아파트 실거래가 지수를 같이 비교하여보다.

한국의 종합주가지수는 한국 주식시장의 현재 상황을 가늠하게 하는 대표 지수라 할 수 있습니다. 오늘 아침 이런 저런 자료를 뒤적 거리던 중, 문득 종합주가지수와 부동산 관련 지수를 같이 놓고 보면 어떠할까?라는 생각이 문득 들어, 아파트 실거래가 지수(한국감정원)의 자료를 구해, 종합주가지수와 비교하여보았습니다.

2006년 1월을 100p를 기준으로 잡은 아파트 실거래가 지수 그리고 그에 맞춘 종합주가지수 과연 12년여의 흐름 속에서 무엇을 읽을 수 있을지 생각 해 봅니다.

 

 

ㅇ 종합주가지수와 아파트 실거래가 지수를 도표로 그려보니...

 

한국감정원 통계 페이지에 들어가보면 다양한 부동산 관련 지수를 찾아볼 수 있습니다. 전국 지가지수 부터, 전국 주택가격 지수 및 아파트 실거래가 지수 등 다양한 지수들이 있습니다. 이 중에서 오늘 글에서는 아파트 실거래가 지수와 종합주가지수를 한 엑셀 시트에 놓고 자료를 함께 비교하여보았습니다.

(※아파트 실거래가 지수는 지역별로도 상세하게 지수가 나와있고, 오늘 글에서는 전국,서울도심권,수도권,지방 4개권역 실거래가 지수를 사용하였습니다.)

 

아파트 실거래가 지수는 2006년 1월을 기준으로 100p로 잡혀있기 때문에 종합주가지수 또한 2006년 1월을 100p로 수정하여 두 지수를 비교할 수 있게 하였습니다.

참고로, 이는 지수간의 비교입니다. 그러하기에 부동산에서 특정 아파트 단지의 엄청난 상승률을 전체로 생각하실 경우 오해가 발생할 수 있사오니 이점 유의하여주시기 바랍니다.(삼성전자를 시장 전체 상승률과 같다고 보면 안되는 것처럼 말입니다.)

 

[종합주가지수와 아파트 실거래가 지수를 도표에 함께 구현하여보다]

[실거래가 지수 참조 : 한국감정원]

 

 

종합주가지수와 아파트 실거래가 지수의 12년(2006년 1월~2017년 12월)까지의 지수흐름을 도표로 구현하여보았습니다. 앞서 언급드린바처럼 종합주가지수도 2006년 1월을 100p로 수정하여 계산하였다 설명드렸습니다.

 

이 표를 보게 되면 12년간 종합주가지수와 아파트 실거래가 지수는 100p에서 시작하여 163.1p에서 176.5p까지 상승하였습니다.

12년간 전국 아파트 실거래가 지수는 169p로 69%상승하였고, 도심권 아파트 실거래가 지수는 176.5p로 76.5%상승 그리고 수도권은 163.1p로 63.1%상승하였으며, 지방의 경우는 174.4p로 74.4%상승하였습니다. 특히 지난 2013년 봄이후 상승폭이 도심권과 수도권에서 강하게 나타났음을 한눈에 확인할 수 있습니다.

 

같은 기간 주식시장의 대표지수인 종합주가지수는 100p에서 176.3p로 76.3%상승하였습니다.

우리 일반적인 사람들 관점에서 주식시장은 부동산 시장보다 못한 투자처인 듯 한데 나름대로 선방하였음을 확인할 수 있는 대목입니다.

 

물론, 지난 5년간 레버리지를 풀로 땡긴 것과 같은 갭투자의 경우 원금대비 수익률 자체가 크다는 것은 인정합니다. 다만, 레버리지는 레버리지이지요. 갭투자의 리스크가 간과되는 경우가 많다는 점은 경계해야하지 않을까 생각합니다. 최근 동탄 쪽에서 갭투자 물량으로 추정되는 대량의 경매물건이 등장했다는 뉴스는 극단적인 갭투자 리스크가 어떤 결과를 초래하는지 생각 해 보게 하는 대목입니다.

 

 

ㅇ 주식시장 리스크가 높은 것은 사실 : 그런데 부동산은 리스크가 없다?

 

대부분의 가정에서 집을 사면 엉덩이에 깔고 있는 자산이다보니 아파트 가격 변동에 대하여 그렇게 신경쓰지 않는 것이 사실입니다. 집을 사고 10년이 지나서 매매 한번 할까 말까할 때 시세를 실감하게 되는데 그 기간 가격 부침이 있었더라도 실감하지 못하고 가격이 높아졌다는 것만 보게 됩니다.

하지만, 아파트 가격은 무조건 상승만 하는 것이 아니지요. 경제 상황에 따라 부침이 있는 것이 사실입니다.

 

이를 주가지수와 비교하여 보겠습니다.

주식시장 리스크가 부동산보다 월등히 높은 것은 부정할 수는 없긴 합니다. 최근 10년을 보더라도 2008년 금융위기 때에는 주가지수가 50%넘게 순간적으로 하락하기도 했었으니 말입니다. 그런데 아파트 가격의 변동성은 일반적으로 사람들이 생각하는 수준보다 높습니다.

 

일반인이 가진 고정관념에서 아파트 가격의 하락률은 아예 존재하지 않는다고 생각합니다.

하지만 앞서 보여드린 실거래가 지수에서 도심권과 수도권을 보시더라도 생각보다 긴 기간 하락폭이 있었다는 점을 볼 필요가 있습니다. 특히 지수에 나오기 전인 2006년 이전에는 서울 그리고 수도권만 아파트 가격이 급등하고 지방은 철저하게 소외되었습니다.

 

금융위기 기간인 2008년 5월에서 2009년 1월 사이 도심권 아파트 실거래가 지수는 대략 12%하락하였습니다. 부동산 가격 하락률치고는 제법 큰 하락폭이었다보니 이 기간 무리하게 부동산에 투자했던 이들은 급매물을 쏟아내기 시작했습니다.

그 이후 주식시장과 마찬가지로 반등하여 다시 고점을 회복하였지만 2009년 11월부터 2012년 12월까지 3년 동안 15.5%하락하게 됩니다. 문제는 지난 2008년 금융위기 구간 때에는 10개월도 안되는 짧은구간에 회복되었지만 2009년 11월부터 3년간의 부동산 조정구간은 제법 긴 시간이었고 갭투자를 했던 이들은 이 시기 역전세 난 상황도 발생하는 등 큰 어려움을 겪었었습니다. 만약 갭투자로 집을 여러채 보유했다면 레버리지로 인하여 주식시장과 마찬가지의 높은 리스크에 노출된 것과 다를바 없는 것입니다.

 

 

ㅇ 그렇다면, 주식시장과 아파트 실거래가 지수와의 상관계수는?

 

오늘 글을 준비한 원래 이유는 지수 상승률이나 하락률을 비교하기 위해서가 아니라 주식시장과 부동산 시장의 상관계수를 분석하기 위해서였습니다. 같이 동행하지 않을까라는 생각도 있고 옛날에는 부동산이 주식시장에 후행한다는 말도 있었기 때문에 그 관계를 살펴보고 싶었기 때문입니다.

 

[아파트 실거래가 지수와 주가지수간의 상관계수]

 

 

일단 상관계수를 보면, 위의 표에서 보시는 바와 같이 전국지수와 도심권 그리고 수도권 실거래가 지수와 주가지수 간에는 대략 0.14 수준의 상관계수를 확인할 수 있었습니다. 0.14정도면 상관관계가 있다고 하기에는 너무도 미약한 수준입니다.

특정 구간은 동행하는 듯 하지만 전반적으로는 독립적으로 움직인다는 것을 볼 수 있는 대목입니다. 그러하기에 미약하지만 자산 포트폴리오 관점에서 주식과 부동산은 서로 리스크를 상쇄 시켜주는 효과를 만들 수 있습니다.

 

여기서 간단히 자산배분전략 시뮬레이션을 아파트와 주가지수를 가지고 해 보았습니다.

서울 도심권 아파트 지수에 50%를 투자하고, 50%는 주가지수에 투자한 시나리오입니다.

 

[주가지수와 서울 도심권 아파트에 50vs50 전략을 사용했다면]

 

 

두 자산의 포트폴리오는 2008년 금융위기 기간 주가지수가 반토막이 날 때 그 충격을 29%수준으로 크게 낮추어주었고, 2009년 11월에서 2012년 12월까지 대략 3년간 서울 도심권 아파트 가격이 15%가까이 하락할 때에는 오히려 주가지수 상승 속에 자산배분 포트폴리오는 5.5%상승하는 효과를 만들었습니다.

그리하여 기준가는 100p에서 12년간 184.7p로 높아지면서 주가지수나 도심권 지수 단독으로 174~176p를 기록한 것보다도 더 높은 성과를 만들게 됩니다.

 

물론 이는 매달 50vs50으로 리밸런싱 한다는 현실적으로 불가능한 시나리오입니다. 하지만, 우리가 투자를 하는데 있어 자산배분 전략을 가정할 때 하나의 포트폴리오 운용방식으로 참고할 필요가 있어 오늘 글로 정리하여 보았습니다.

 

2018년 3월 15일 목요일

lovefund이성수(CIIA charter Holder, 국제공인투자분석사)