재테크주저리2018.04.12 15:14

자신의 자산 평가시 보수적으로 하시라-lovefund(財talk)237회

재테크에 있어서, 자기자신의 자산평가는 재테크의 큰 의미를 본인에게 가져다 줍니다. 필자가 자주 강조드려왔던 개인 재무제표를 매달 작성하다보면, 자신의 순자산 증가 추이 속에 뿌듯함을 느끼기도 합니다.

그런데 말입니다. 이런 자기 자신의 자산을 평가하는데 있어 최대한 보수적으로 평가하시기를 권장 드립니다. 그 이유는 정작 본인이 자산을 청산해야할 때 큰 괴리감을 만들 수도 있기 때문입니다.

 

 

ㅇ 대부분은 본능적으로 시가 평가를 하고 있다.

 

어제 우연히 해산물 집에 저녁에 갔습니다. 가격표에 가격은 없고 "시가"라고 써있더군요. 중간 제목을 시가 평가로 붙이고 나니, 어제 저녁에 보았던 가격표가 생각나서 언급 해 보았습니다.

가격표가 시가일 때는 정해진 가격이 아니지요. 날마다 가격이 계속 변합니다. 우리가 보유하고 있는 자산들도 마찬가지입니다.

 

은행예금처럼 정해진 금리가 지급되는 경우는 큰 차이가 없습니다만, 그 외 모든 투자자산은 가격이 계속 움직입니다. 주식, 채권, 외환, 기타 원자재 등의 상품이라면 매 시시각각 자산 가치가 변하다보니, 대부분의 사람들은 이러한 자산에 대해서는 본능적으로 시가 평가를 하곤 합니다.

 

"오늘이 월말인데, 주식 평가 금액 얼마더라?"

"월말 개인 재무제표 기록해야할 500$의 평가 금액이 얼마더라?"

등등등, 가격 변동이 눈에 보이는 자산에 대해서는 시가로 자산을 평가하고 있습니다.

 

그런데, 거래가 뜸하여 시가로 평가할수 없는 자산을 주관적이거나 희망하는 가격으로 평가하거나 눈에 보이지 않는 자산을 개인 재무제표 기록하는 분들도 있습니다.

하지만 이는 자칫 자신의 개인 자산을 너무 과도하게 부풀려 평가하게 되어 정작 중요한 매매가 발생하였을 때 큰 괴리감을 만들게 할 수 있습니다.

 

 

ㅇ 특히 부동산에서 임의적인 높은 가격으로 자신의 자산을 평가하곤 한다.

 

부동산은 본질적으로 매매가 잘 이루어지지 않습니다. 아파트의 경우 유동성이 높은 편이긴 합니다만, 부동산이 활황기가 아닌 시기에는 거래하기 정말 어렵습니다. (오랜만에 최근 3~4년은 거래하기 참 좋았지요.)

아파트라 한다면 분명 1층과 로얄층의 가격 차이가 존재하기에 부동산 통계를 내는 KB부동산, 한국감정원 등등의 가격 통계를 보면 상위평균/중간평균/하위평균으로 가격이 차등적으로 공시되고 있습니다.

 

그런데 부동산 활황기에는 1층에 살고 있는 분들도 로얄층 가격으로 자신의 집 값을 마음 속으로 평가하는 모습을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 분명 20평형대 아파트가 1층 4억원에 최근 실거래가인데도 자신의 집은 로얄층인 5억이다라면서 인식하는 것입니다. 물론, 부동산 가격이 상승세일 때에는 이 논리가 일정부분 맞기도 합니다. 1층을 묻지도 따지지도 않고 로얄층 가격으로 사는 분들도 호황장에서는 등장하곤 합니다.

 

문제는 이상하게도 개인적인 사정으로 자신이 정작 그 물건을 매도하려하면 자신이 생각했던 로얄층 가격에는 팔기 어렵단 점입니다. 분명 사람들은 계속 보긴하는데, 매수하려하는 사람들이 계약하자는 말을 하지 않지요. 1년, 2년 묵히다보면 어느 사이엔게 부동산 싸이클은 변하고, 팔지도 못한 가운데 어느 순간 부동산 사이트의 가격은 하락추세로 꺽여있는 것을 볼 수 있습니다.

 

[인천지역 모 아파트에 담긴 필자 지인이 경험한 실화]

 

이런 일이 필자의 지인에게서 있었습니다.

10여년전 일입니다. 필자의 가까운 지인이 인천역에서 가까운 어떤 아파트를 2억 5천에 매입했다고 자랑하시더군요. 은행에 주택담보대출은 꽉! 채우고 말입니다. 한번 단지 구경을 갔습니다. 음... 서울에서만 살던 필자로서는 씁쓸하더군요. 그 당시 필자의 지인은 가격이 더 오를 것이라 확신했습니다만, 아이고... 2008년 금융위기를 보내고 난 후 아파트 가격 냉각기에 접어들었습니다. 매물이 사라졌습니다만 팔지 못해서 포기해서 집주인들이 거두어 들인 것 뿐이었습니다.

그런데 은행 부채를 하필이면 장기부채가 아닌 단기부채였다보니 만기가 다가왔고, 여기에 그 지인분이 건강상 문제가 생기면서 급전이 필요한 상황에 놓이고 말았습니다. 결국 부동산에 KB부동산 시세로 내놓았습니다만, 1년이 넘도록 매각이 안되더군요. 그 사이 집값은 추가 하락추세가 나왔습니다. 결국 그 분은 하한평균가에서도 훨씬 낮은 가격으로 매도할 수 밖에 없었지요.

 

고정자산의 경우는 자신이 생각했던 평가금액과 실제 현실화되는 가격에는 큰 차이가 나타날 수 있습니다. 그 과정에서 발생하는 공허함은 상당합니다.

그러하기에 보수적으로 가격을 평가할 필요가 있는 것입니다. 가격 상승기라면 몇달전 덜 오른가격으로 인식한다거나, 매입 후 가격이 올랐다면 로얄층이라도 하위평균가를 내 부동산의 평균가롤 인식하는 것이지요.

 

이런 경우, 위의 경우와는 반대로 좋은 가격에 팔리면 마치 실현손익이 늘어난 처럼 기분이 좋습니다.

 

 

ㅇ 매도 호가가 시가가 아님을 꼭 기억하시길...

 

앞서 언급드린바처럼 가격 변동성이 큰 자산에 대해서는 이미 사람들은 자신의 자산을 평가할 때 시가로 평가하는 본능이 있습니다. 주식이라면 주가가 빠져 평가금액이 낮아지면 그 평가금액을 현재 자신의 자신으로 생각합니다. 매도호가가 저 위에 있으니 나의 가격은 저 위 가격이라고 생각하지 않지요?

 

그런데, 고정자산(아파트,부동산)에서는 이런 상황이 나타나더군요.

매도 호가로 걸려있는 매물을 자신의 집 가격으로 인식하는 경우가 바로 그것입니다.

엇그제까지 실거래가 9억인데 매도호가가 12억에 누군가가 걸어놓으면 12억이 자신의 현재 자산가치라 생각합니다.

물론 상승장에서는 그 가격에도 갑자기 거래될 수도 있습니다만, 누군가가 허위매물로 올려놓은 것이라면 과연 그 가격이 진정한 자신의 자산가치라 할 수 있을까요?

 

같은 방식이면, 주식시장에서 +30% 상한가에 누군가가 매도물량을 걸어놓았으니 실제 가격은 현재가보다 30%높은 것이라 생각하는 것과 다를바 없습니다. 이에 대해서는 말도 안되는 이야기라는데 공감하시지요?

필자가 이를 강조드리는 이유는 미래 가격하락이 만약 발생할 경우 시가평가하는 분들보다 더 큰 심리적 공황을 겪을 수 있기 때문입니다.

 

인간의 재테크 본능 중에는 "최고의 평가가격 = 내 본전"으로 생각하는 경향이 있습니다.

내 마음 속으로 매도호가를 평가금액의 기준으로 삼을 경우 그 때 평가한 최고의 평가가격을 내 본전으로 계속 생각하는 상황이 만들어지고, 그 이후에 가격이 상승하지 않을 경우 내가 실제 매입한 가격보다 높더라도 마치 큰 손해를 본 것과 같은 박탈감을 경험하게 됩니다.

 

그러하기에, 자신의 자산 평가시에는 철저하게 보수적으로 평가하실 필요가 있습니다.

어짜피 그 평가금액은 남에게 자랑할 것이 아닌 내 만족 아니겠습니까? 괜히 크게 부풀려 자신을 평가하기보다는 단단하게 자산을 보수적으로 평가하는 것이 진정한 자신의 자산일 것입니다.

 

2018년 4월 12일 목요일

lovefund이성수(CIIA charter Holder, 국제공인투자분석사)

Posted by lovefund이성수 lovefund이성수