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  1. 2016.10.31 주식시장 그리고 부동산을 생각 해 보다. (4)


주식시장 그리고 부동산을 생각 해 보다.

부동산 시장 강세가 이어지면서 매주 발표되는 아파트 가격 통계는 상승세가 계속 이어지고 있습니다. 이러한 강세 속에 SNS상에서의 부동산에 관한 의견도 늘나고 있습니다. 과열론과 추가 상승론이 충돌하고 있지만 추가 상승론이 더 큰 힘을 얻고 있는 지금,

한편으로는 주식시장은 투자매력을 잃은 곳으로 낙인찍혀버리고 있습니다.

그렇다면, 지금 이 시점에서 주식시장과 부동산 시장을 어떤 관점에서 봐야할까요? 단순히 흑백논리로만 접근해야할까요? 필자는 약간은 다른 관점에서 이야기 드리고자 합니다.

 

 

ㅇ 그야말로, 주요 지역 아파트 가격은 폭등양상

 

2013년 이후 전국 아파트는 상승세가 시작되었습니다. 쌓여있던 급매물들이 서서히 소진되더니 2013년부터는 날이 갈수록 급매물이 사라져가고, 2014년부터는 아예 공인중개사 사무실에 "급매물"이라고 써있는 매도물건 자체가 사라졌을 정도가 되었지요. 간혹 있다하더라도 하루만에 사라지는 양상이 나타납니다.

 

결국, 전국적으로 아파트가격 상승세가 만들어졌고, 2013년 이후 2015년 사이 서울 외 지역(대구,부산,광주,제주 등등등)에서는 아파트 가격이 2배~3배까지 올라간 단지가 생기기도 할 정도였습니다. 이 기세가 작년말부터 올해는 서울로 옮겨붙으면서 서울 지역 아파트 가격은 올해 뜨거운 감자로 부상하였습니다.

 

[서울 아파트 실거래가 지수, 원자료 : 한국감정원]

 

 

한국감정원의 전국 아파트 실거래가 지수를 보면, 2012년까지 침체를 걷던 서울 아파트 가격이 2013년부터 상승세로 접어들더니 최근에는 아예 급등 양상이 나타났음을 한눈에 확인할 수 있습니다.

실거래가 지수이다보니 올해 7월까지만 나온 자료를 토대로 보면 (서울지역)

2013년 상승률 : 3.3%

2014년 상승률 : 4.4%

2015년 상승률 : 9.1%

2016년 7월까지 상승률 : 4.8%를 기록합니다.

최근 여름을 지나면서, 추가 상승한 부분을 감안한다면, 올해 상승률도 2015년에 만만치 않을 것임을 예상 해 볼 수 있습니다.

이런 분위기이다보니 부동산 투자에 대해서는 만인이 환호하고 열광하지만, 주식투자에 대해서는 찬물을 끼얹은 듯한 차가운 시선을 던질 뿐입니다.

 

 

상투시점은 논하긴 어렵지만, 과열심리가 그대로 보이고 있는 부동산 시장

 

최근 주요 지역 신규아파트 분양 경쟁률은 신기록을 경신하고 있습니다.

올해 부산지역 평균 분양 경쟁률은 98대1 수준으로 거의 100대1, 서울지역은 평균 21.77대1을 기록하였습니다. 심지어 필자의 지역구에 S숲아파트는 20평형대 가격이 주변 30평형대 가격 견줄만큼 높은 분양가임에도 75대1이라는 놀라운 경쟁률을 보여주었습니다.

 

이러한 부동산 시장에 대한 과열심리는 분양시장에서뿐만 아니라 공중파TV에서도 느낄 수 있었습니다.

 

[아파트를 구입한 마리텔 진행자, 사진참조 : MBC예능 마리텔]

 

 

2주전 마리텔에서는 개별코너 2군데가 부동산관련 주제를 잡았었고, 심지어 마리텔의 메인 진행자인 서유리씨가 용산에 집을 샀고, 향후 용산 집값이 어떤지를 묻는 장면을 볼 수 있었습니다.

 

이러한 모습은 주식시장 과열권에 진입하였을 때 역으로 자주 볼 수 있는 장면이지요?

위의 언급드린 단어에서 분양 대신에 신규상장주로 그리고 용산아파트 대신에 "우량주"로 용어를 바꾼다면 과거 10년전 증시 과열 국면에서 있었던 예능프로에서의 주식시장 찬양 모습을 떠올리게 합니다.

 

대신, 과열심리가 발생했다고 해서 상투는 아닙니다. 다만 우리가 보아야할 것은 이런 부동산의 강세 속에 주식시장은 더욱더 찬밥 신세가 되었단 점입니다.

 

 

ㅇ 부동산 시장과 주식시장은 : 알고보면 동행자.

 

재테크와 투자 관점에서 보면 부동산과 주식시장은 라이벌관계에 있는 것처럼 보일 수 있습니다.

주식시장이 상승하고 과열된 분위기에서는 부동산 시장은 사람들의 관심에서 멀어지고 반대로 부동산 시장이 상승할 때에는 주식시장은 반대로 투자자들에게 관심을 받지 못하게 되지요.

하지만 이런 흐름은 1~2년의 단기적인 관점에서는 그러할 수 있지만, 장기적으로는 동행하는 경향이 큽니다.

어짜피 개인 소득증가, 인플레이션,금리 등 경제 여건들이 부동산 시장과 주식시장에 비슷한 효과를 만들기 때문이지요. 

 

예를들어 1980년대 부동산 시장만 홀로간 것 같지만, 80년대 중반부터 주식시장은 뒤늦게 상승하면 초강세가 나타나며 키를 맞추었고, 90년대는 부동산 가격 안정(주택200만호 건설) 그리고 IMF사태 등이 겹치면서 주식시장도 같이 침체시기를 겪었습니다.

그러다 2000년대 들어서 부동산시장이 먼저 반응하였고, 2003년 이후 주식시장이 뒤 이어 상승세를 이어가다 2005년 폭등장 이후 2006년에는 아파트시장에서 묻지마 랠리가 만들어집니다. 후에 2007년에는 주식시장과 부동산 시장이 계속 같이 상승하였습니다.

 

[아파트지수와 종합주지수 상대적 흐름,아파트 지수 참조 : 한국 감정원]

 

 

ㅇ 장기 수익률은 주식시장이 앞선다!

 

그렇다면, 장기적인 관점에서 주식시장과 부동산 시장의 수익률은 어떠할지 궁금증이 생기게 됩니다.

그래서 2003년 이후부터 최근 9월까지의 아파트 전국 매매가격 지수와 2003년 이후부터 최근 9월까지 종합주가지수를 통해 연평균 수익률을 비교하여 보았습니다.

 

[아파트 매매가격 지수와 주가지수 연평균 수익률 비교]

 

 

얼핏 생각하면 아파트 가격이 주식시장보다 더 높은 성과를 보였을 것이라 생각하실 수 있습니다. 그런데 말입니다. 보통 아파트 가격 때문에 사람들이 흥분하거나 충격받거나 하는 곳은 "주요지역", "노른자위"와 같은 핵심지역입니다. 주식시장으로 치자면 "우량주", "황금주"라고 표현할 수 있겠지요.

(예를들어 최근 뜨거운 부산지역 아파트의 경우 2000~2009년만 하더라도 서울강남에 ㅂ 소외되었던 지역이었음을 기억하는 분들은 그렇게 많지 않더군요)

 

전국 또는 아파트 지수로 본다면 조금 더 객관적인 관점에서 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 주가지수와 아파트가격 지수로 기간별 연평균 수익률을 위의 표로 뽑아보았습니다.

 

시기별로 보더라도 그리고 13년이라는 장기 관점에서 보더라도, 종합주가지수가 전국아파트 가격지수 및 서울 아파트 매매가격 지수보다도 높은 성과를 보였음을 한눈에 확인할 수 있습니다.

위 주가지수 자료는 "배당수익률"이 빠졌으니, 이보다도 1%p이상 높을 것입니다.

 

최근 현실에서는 이런 수치가 무시되곤 하지요. 당장 앞서나간 수익률이 부동산 시장이니 말입니다. 하지만 장기적으로는 주식시장과 부동산 시장이 서로 앞서거니 뒷서거니 하면서 동행한 다는 것을 기억하고 있어야 하겠습니다.

 

 

ㅇ 만약, 가치주식이라면?

 

주가지수가 아닌 가치주식에 장기 투자하였다면 어떤 성과를 만들었을까요?

장기적인 관점에서 주가지수보다 초과수익률을 거두는 것이 가치투자란 것을 한국증시에서도 그리고 해외증시, 미국증시의 100년의 역사에서도 증명되었습니다.

 

그래서 필자는 매년 새로 세팅하고 수익률을 추적하는 연구용 가치포트폴리오의 2003년부터 최근까지의 수익률을 추적하여 위의 아파트가격지수의 연평균 수익률과 종합주가지수의 연평균 수익률과 비교하여보았습니다.

 

[가치투자 포트와 주가지수 그리고 아파트 가격지수 연수익률 비교]

 

 

위의 표에서 보시는 바와 같이 03년~06년 상승장에서는 가치투자 포트는 연평균 41%라는 드라마틱한 성과를 거둡니다. (이는 가치투자자분들은 모두 공감하고 그리워하시는 시기라 생각합니다.)

상대적으로 주식시장이 어두웠던 06년9월 이후 10년간을 보면 종합주가지수의 연평균 상승률은 4.07%, 전국 아파트매매가격 지수는 3.49%의 상승률에 불과하였지만, 가치투자 포트폴리오의 연평균수익률은 12.5%라는 높은 성과를 보여주었습니다.

 

이를 종합하여 03년~16년9월까지 성과를 정리하여보자면,

전국 아파트 매매가격지수의 연평균상승률은 3.59%, 종합주가지수의 연평균상승률 7.5% 그리고 가치투자 포트폴리오는 20.3%를 기록합니다.

 

결론적으로 부동산 시장은 주식시장과 장기적으로 동행할 것입니다. 그리고 최근 몇년 잠시 부동산 시장이 앞서나갔습니다만, 다시 주식시장은 언제 그랬냐는 듯 부동산시장이 앞선 만큼 쫓아가겠지요.

이 모든 과정에서 가치투자 포트폴리오는 자신의 길을 공고히 걸어갈 것입니다. 예전에 그래왔던 것처럼 말입니다.

(마지막으로, 가치투자 포트폴리오 수익률 계산시 연평균 비용을 5%로 가정하였고 배당수익률은 제외하였습니다만..굳이 강조하진 않겠습니다.)

 

2016년 10월 31일 월요일

lovefund이성수(KCIIA, 국제투자분석사,한국증권분석사회 정회원)

 

필자의 투자/재테크를 위한 카페

"lovefund이성수와 함께하는 주식투자"에도 많은 관심부탁드립니다.

그리고필자의 주식투자 저서 

"부족한 연봉 주식으로 채워라""시간을 이기는 주식투자 불변의 법칙"

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#부동산 #주식시장 #가치주

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Posted by lovefund이성수 lovefund이성수

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  1. 자유인- 2016.10.31 13:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 일부 대형주를 제외한 나머지 들은 하락... 거래소 중소형주 코스닥은 된서리를 맞고 있네요.
    항상 장기적인 관점에서 좋은 방향을 잡을 수 있는 조언을 해 주셔서 감사합니다^^
    즐거운 하루 보내세요!

  2. Zuke 2016.11.23 15:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일부지역 뿐만아니라 전국적으로 부동산 가격이 많이 오르고있고, 많은 공급이 되고있는데, 사실상 지주택이 아닌 일반분양의 경우 많은 경쟁률이 생기고있는것은 사실이죠.. 수요가 많지 않은데 이러한 현상이 언제까지 지속될지..^^;;

    • lovefund이성수 lovefund이성수 2016.11.24 10:41 신고  댓글주소  수정/삭제

      부동산 시장도 주식시장과 마찬가지로 군중심리가 바닥과 상투를 알려준다고 생각합니다.
      그런 측면에서 최근 높은 분양경쟁률과 군중들의 부동산에 대한 심리는 과열국면에 들어간것이 아닌가 보여집니다.



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