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재테크주저리2018.04.19 21:14
부동산이 안전자산이라는 착각-lovefund(財talk)238회

부동산에 대한 우리 국민의 관점은 안전자산이라는 개념을 넘어 더 많은 의미를 가지고 있습니다. 거주,안정,투자,체면 등등등 다양한 의미를 가져다 주지요. 이런 관념을 가지게 한데에는 부동산이 오랜기간 그래도 꾸준한 상승을 해왔고 가치가 상승했기 때문입니다. 그러다보니, 질적 측면을 떠나 가격 자체를 볼 때 완벽한 안전자산으로 생각하는 고정관념을 사회 전반적으로 가지고 있는 것이 사실입니다. 그런데 말입니다. 부동산은... 생각 외로 안전자산이 아닙니다. 특히... 군중심리가 과도하게 쏠렸을 때는 말입니다.

(※ 글에 앞서 항상 강조드립니다만, 부동산에 대한 저의 관점은 중립적입니다. 2013년~15년 사이에는 지인들에게 집을 사라하였고, 최근에는 사지말라 하고 있습니다.)

 

 

ㅇ 은근히 나쁜 땅에 돈에 묶인 분들이 많다?

 

10여년전인 2000년 중후반 기획 부동산을 통해 땅을 매입하신 분들이 참으로 많았습니다. 그도 그럴 것이 땅은 물가 상승률을 따라가는 성향이 있기에 돈이 묶이더라도 버티면 언젠가는 가치가 올라가기 때문에 생각보다 많은 분들이 지인의 권유로 혹은 불특정 텔레마케팅을 통해 바둑판으로 구획지어진 땅을 가!보!지!도! 않고 매입했습니다.

 

필자의 지인 중에도 제법 많더군요. 소액이더라도 지방 어딘가에 땅에 돈이 묶인 분들이 여러분 있었습니다.

"아고, 이놈의 바깥 양반이 친구 말만 듣고 땅을 샀는데 가보니 아무 것도 없어..." 이런 사연 주변에서 한번 정도는 들어보셨을 것입니다.

 

십수년이 지난 그 땅들 시간이 흐른 만큼 인플레이션이 반영되어 매입가까지 올라왔는가를 지인에게 물어보았지요. 하지만 아직도 매입가에 미치지 못하고 손해라고 합니다. 그나마 다행인건 조금(?) 손해라고는 합니다. 아이러니한 것은 이러한 투자 결과에 대하여 안심하고 있단 점입니다.

 

"역시 땅이야.. 결국 어느 정도 회복되잖아"

 

하지만 그 돈을 십수년간 은행에 넣어두었다면 적어도 50%정도는 불어나지 않았을까요? 주식시장도 종합주가지수가 2007년 최고점 이후 10년간 20%는(배당 포함시 대략 40~50%) 상승했는데 말입니다.

 

 

ㅇ 사람들이 인정하지 않는 현실 : 강남아파트도 하락장에선 20~30% 빠졌었다.

 

핵심 지역인 강남아파트 엄청난 가격 상승이 있었던 것은 사실입니다. 필자가 아는 강남에 20평대 유명 브랜드 아파트의 경우 2004년에 5억정도 하던 시세가 최근 13억을 넘게 거래되었으니 14년이라는 시간동안 2.7배 상승(연상승률 7%수준)이라는 괄목한만한 상승률을 기록하기도 했습니다.

 

14년의 시작과 끝 결과만 보면 괄목할만한 상승인 것은 사실입니다.

결과만 보면 마치 가격이 직선처럼 매끈하게 상승한 것처럼 느껴졌을 것입니다. 하지만, 이 강남 핵심 지역(한티역 인근)에 유명브랜드 아파트도 20%수준의 하락률이 있었다는 것을 언급하면 말도 안된다고 생각하는 분들이 대부분이더군요.

 

해당아파트 단지의 경우 2006년 서울 핵심지역 부동산 랠리 때, 일반평균가격이 7억2500만원까지 상승하였습니다. 만약 이 때 추격 매수했던 분이라면, 그 후 3년 후에 만들어졌던 가격에 마음 고생을 했을 것입니다.

2008년 금융위기를 보내고 2009년 1월에 일반 평균가격은 6억 500만원까지 1억 2000만원 하락하게 됩니다. 대략 20%에 가까운 17%가격 하락하였습니다. 실거래가 자료를 보면, 더 큰 폭의 가격 하락 케이스도 있을 정도입니다.

일반적으로 생각하는 관념보다는 훨씬 큰 가격하락률이 있었다는 것을 직관적으로 인정하기는 어렵겠습니다만 그 당시 실제 그러했습니다.

 

그리고 부동산 시장을 이야기할 때 많은 분들이 망각하는 시기가 있습니다. 바로 90년대 입니다.

90년대는 그 직전 노태우 대통령 시기에 주택 200만호 건설과 분당,일산 신도시 건설 등으로 공급이 크게 늘어나면서 90년 대 내내 주택가격이 하향 안정세에 있었습니다. 심지어는 1992년에는 아파트 값이 한 해에만 6.8%하락하였다는 기사가 있었을 정도입니다. ("아파트값 올들어6.8%하락", 92년 12월 12일 동아일보)

그 기사를 보면 서울이 9.13%, 수도권 3.08%, 지방이 8.41% 한해에 하락했다고 하니 그 당시 분위기를 보여준다할 수 있겠습니다.

 

생각 외로 집은 잘 팔리지 않지요. 집을 제발 팔라게하기 위하여 미신이지만 대문 옆에 부엌칼을 꽁꽁 숨겨둔다거나 금속을 문에 붙여둔다거나하는 사례들 주변에 은근히 많지 않으신지요?

 

[사진참조 : pixabay]

 

 

ㅇ 모두가 환호할 때는 절대 안전자산이 될 수 없는 가격

 

2013년 이후 대략 5년여간 부동산 강세장이 지속되어왔고 핵심지역은 올해 초까지 화려한 랠리가 있었습니다.

이 과정에서 막바지에는 투자심리가 버블에 이르는 전형적인 모습이 나타났습니다. 과거 2006~7년에 부동산 시장이 꺽이기 직전 나타났던 전형적인 모습들이 그대로 나타났던 것입니다.

 

- 아파트 단지 부녀회 등의 가격 담합

- 새파란 대학생도 갭투자에 가즈아 마인드로 뛰어들어

(과연 이들이 전세금이 하락한다면 세입자에게 보증금을 돌려 수 있을까요?)

- 대규모 물량의 분양 그리고 서서히 증가하는 미분양

- 부동산 억제책에 대한 광적인 반발심 (마치 가상화폐 시장 정부 제재시 군중의 모습을 보는 듯)

- 기승전 부동산 찬양 : 2013년만 해도 분위기는 부동산 사라해도 아무도 안샀지요

 

모두가 환호하고 있을 때 최소한 그 이전과 같은 상승세는 기대하기 어려워집니다.

모든 투자 영역이 그러한 것처럼, 군중심리가 극단으로 치닫곳에서는 새로운 호구가 사주어야만 가격이 상승하게 됩니다. 마치 다단계 구조처럼 말입니다.

물론, 적절한 수준의 상승률일 때에는 인플레이션을 반영하면서 가격이 상승하겠습니다만 지금처럼 군중심리가 과열된 부동산시장에서는 과연 그 기세가 이어질지 곰곰히 생각 해 볼 필요가 있겠습니다.

 

당장 눈앞에 대규모 신규아파트 분양 물량들이 동네 주변에 들어오고 있지 않는지요? 물량이 크게 늘면 소화하는데 매우 오랜 시간이 필요합니다. 즉, 모두가 환호하고 찬양하는 부동산 시장에서는 미래 가격은 기대와 다를 수 있음을 인지해야하겠습니다.

(※저의 재토크를 오래 보신 분은 아시겠습니다만 이렇게 강하게 그리고 직접적으로 부동산이 안전자산이 아니라고 강조한 적은 처음 일 것입니다.)

 

2018년 4월 19일 목요일

lovefund이성수(CIIA charter Holder, 국제공인투자분석사)

Posted by lovefund이성수 lovefund이성수