안심전환대출과 부동산동향이 증시에 던지는 의미

안심전환대출과 부동산동향이 증시에 던지는 의미

안녕하십니까. 시장을 집맥하고 분석하는 가치투자가 lovefund이성수입니다.

정부의 정책금융상품인 '안신전환대출'이 뜨거운 열기 속에 계획했던 20조원을 넘어 추가 20조원을 오늘부터 판매하게 됩니다. 이러한 소식과 더불어, 3월 부동산 시장의 거래량 사상최고치 소식은 주식시장 참여자에게도 관심을 가지지 않을 수 없는 이슈들입니다.

큰 돈의 흐름이 주식시장 안밖에서 흐름을 바꾸어 가고 있기 때문입니다.

 

 

▶ 안심전환대출의 효과 : 대출 금리를 낮추면서..

 

파격적인 조건인 안심전환대출에 대한 관심은 대출금리를 줄일 수 있고 만기에 대한 부담도 낮추면서 낮은 고정금리로 확정하여 매달 지급되는 원리금을 안정시키기에 자연스럽게 클 수 밖에 없었습니다.

이달 초에 기준금리가 인하된 직후에, 정부에서 파격적인 조건으로 고정대출로의 전환을 유도하는 것은 관련 대출 시장에 던시는 시사점은 크다 할 수 있겠습니다.

 

가장 큰 효과는 전체 부동산관련 대출 금리를 빠르게 그리고 크게 하락시킨다는 점입니다.

안심전환대출 고정금리가 2.65%로 확정되어있는 상황하에서 기존 은행들 입장에서도 부동산관련 대출 금리를 예정보다 빨리 그리고 크게 낮출 수 밖에 없습니다.

(일반적으로 은행권은 예금이자는 재빨리 낮추지만, 대출금리는 느릿느릿 낮추는 경향이 있습니다.)

기준금리 인하 효과를 더욱 강하게 내기 위한 대책으로 이번 안심전환대출의 효과를 평가 할 수 있는 대목입니다.

 

 

▶ 여기에, 3월 부동산 시장 거래량, 최고치 경신 소식

 

3월이 끝나지 않은 지금. 실거래가 조사가 시작된 이래로 3월 거래량이 가장 많았던 2006년 3월의 아파트 거래량을 넘어선 것으로 조사되고 있습니다.

서울 아파트 거래량이 27일까지 11,489건으로 지난달 9478건을 넘어서고, 실거래가 조사 이후 3월 거래량으로 가장 많았던 2006년 3월의 11,854건에 육박하고 있어, 남은 기간을 감안하면, 충분히 넘어 선것으로 예상되어지고 있습니다.

 

2월에도 주택거래량 최고치라는 소식이 있은 뒤 3월에도 이어지고 있음은 앞서 언급된 대출금리 하락과 함께, 금융시장에 던지는 시사점은 클 수 밖에 없고, 이는 주식시장에 큰 돈의 흐름을 만드는 계기가 될 수 밖에 없습니다.

 

 

▶ 주택 거래량 증가의 효과 : 고인 돈들이 풀려나다

 

2008년 금융위기 당시, 한국 경제에 발목을 잡을 원인 중에 하나로 제기 되었던 것이 바로, 전국에 산재된 미분양 주택수였습니다. 미분양 주택은 돈이 묶여있음을 보여주는 가장 단적인 예라 할 수 있는데 이 미분양 주택수가 최근 들어 급감하는 현상이 나타나고 있습니다.

 

전국 미분양 주택수 추이 (단위 : 만호, 자료 : 국토교통부)

 

미분양으로 인해 건설사 및 이와 관련된 산업에 고인 돈들이 미분양 주택수가 감소하면서 고인돈들이 풀려나가게 되는 계기가 마련된 것입니다.

2009년 초에 16만6천호에 이르던 전국 미분양 주택 수는, 최근 3만4천호까지 1/5수준으로 감소하였다는 점은, 그 동안 묶였던 돈들이 이제는 숨통이 틔여지고 있음을 간접적으로 볼 수 있는 대목입니다.

 

그리고 주택거래량의 증가는 또 다른 효과로 가계 자산에서 부동산의 비중을 낮추고 금융자산 비중을 높이는 과도기적 현상으로 해석 할 수 있습니다.

우리나라에 고질적인 가계자산 구조의 문제로 언급되어왔던 바는 부동산에 자산이 집중되어 있다는 점이었습니다.

심할 때는 2000년대 중반 가계 자산에 80%가 부동산에 집중되어있기도 하였습니다.

 

가계자산에서 부동산이 차지하는 비중(자료 : 통계청)

 

그런데, 10여년의 시간이 흐르면서, 단계적으로 낮아진 가계자산에서의 부동산 비중은 60%수준으로 내려오게 되었습니다. 이런 추세에서 이번 주택거래량의 증가는 실소유 위주로 거래가 집중되고 있다는 점을 감안한다면, 다주택자들의 부동산이 매각되면서 현금비중으로 전환되는 가속도를 붙여준 계기가 되었을 것입니다.

즉, 주택거래량 최고치 갱신은 부동산에 고였던 돈이 회전하게 되는 매우 중요한 계기가 되어줍니다.

 

 

▶ 주택 가격의 은근한 반등, 부의 효과를 만들면서

 

서울 아파트 가격 지수 추이 (자료 : 통계청)

 

주식시장과 부동산시장은 재테크시장 관점에서는 라이벌의 모습을 보이긴 합니다만, 서로 영향을 주며 움직이는 특징이 있습니다. 특히 한국 내수 경제에서 아직까지도 부동산 시장(건설,토목 등등)이 미치는 영향은 크기에 주택 가격추이는 경제에 영향을 미치는 큰 변수로 작용하고 있습니다.

 

특히, 서울 지역은 아파트 시가총액에서 가장 큰 비중을 차지하고 있기에, 영향이 크다 아니할 수 없습니다.

2009년 이후, 서울 지역 아파트 가격 지수는 2013년 연말까지 하락세가 이어졌습니다. (일각에서는 한국증시 박스권의 원인으로 제기하기도 합니다.)그런데, 서울 지역 아파트 가격 지수가 2014년부터 꿈틀꿈틀 상승세가 나타나면서, 최악의 상황을 벗어나려 하고 있습니다.

 

부동산 가격 상승은 부의 증가에 따른 간접적인 소비증가인 "부의 효과"를 발생시키게 됩니다.

물론, 2000년대 중반처럼 부동산 가격 상승이 부의 효과를 가져오지는 않더라도, 최소한 발목을 잡지는 않는 과정에 들어왔음을 예상 해 볼 수 있을 것입니다.

 

 

▶ 저금리, 그리고 넘쳐날 유동성

 

한국 은행의 기준금리 인하, 그리고 안심전환대출에 따른 시장 대출금리의 하락은 금리 부담을 낮춰주게 되면서 유동성을 증가시키는 계기가 될 것입니다. 여기에, 주택거래량 증가는 고여있던 돈들을 움직이게 하면서, 새로운 투자처로 돈을 움직이게 하는 계기가 될 것입니다.

 

800조원이 넘은 부동자금.

그 돈에 활력이 부동산 시장을 계기로 만들어 졌습니다.

그리고, 그 활력에 방향성이 붙게 되면, 돈이 몰리는 그 시장은 달구어지고, 상승세를 만들 것입니다.

그 안에서 한국증시도 수혜를 입게 되면서, 계속 밀고 들어올 유동성의 힘이 증시를 상승시키는 모습을 볼 수 있게 될 것입니다.

 

증시는 도약한 준비가 모두 끝났습니다.

 

최소한 2~3년전처럼 돈이 고여서 움직이지 않던 때와는 다른 돈이 다시 힘차게 움직이는 시기가 되었기에,

주식시장 장기적인 에너지 꾸준히 유입을 기대 해 볼 수 있겠습니다.

 

2015년 3월 30일 월요일

에너지 이제 넘쳐나고 있습니다.

lovefund이성수 올림