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주식시장별곡

용산개발 파산위기가 증권시장에 미칠 파장은?

안녕하십니까. 증권전문진행자 lovefund이성수입니다.

 

수요일 금융시장에는 굵직한 뉴스 몇가지가 이슈화 되었습니다.

화폐개혁관련한 A모 언론사의 뉴스로 뒤숭숭했고, 여기에 용산개발이 디폴트로 치달으면서 경제관련 뉴스의 굵직한 뉴스 두개가 큰 이슈화되었습니다.

특히 용산개발의 좌초는 31조원대에 이르는 대규모 프로젝트였고 많은 금융사와 건설사들이 참여했다는 점에서 민감한 사항이기에 어제 하루 종일 관련된 자료를 수집하느라 긴 시간을 보냈습니다.

하지만 수요일 증시에서는 그닥 큰 영향은 없었습니다. 그나마 다행일 수 있겠지만, 잠재적으로 용산개발의 좌초가 금증권시장에 어떤 영향을 줄지 생각 해 보도록 하겠습니다.

 

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ㅇ 애해를 돕기위해 간단히 풍자해 보자면,

용산개발의 자료를 조사하다보면, 참 복잡하고 복잡합니다. 많은 이해관계자들이 얽혀있고, 땅을 팔았던 코레일은 사업주체로 많은 자금을 투자한 상황이기도 하였습니다. 여기에 자금 조달을 위해 드림허브라는 프로젝트금융투자회사가 한가운데 위치하고 있습니다. 그리고 드림허브는 자금을 조달하기 위해 ABS와 ABCP와 같은 자산유동화상품을 만들어 자금을 조달해 왔지요.

 

너무 복잡하기에 간단히 풍자로 비유를 해보도록 하겠습니다.

 

1. 자식이 많은 최부자가 강을 끼고 넓은 땅을 보유하고 있었습니다.

2. 그런데 최부자는 땅을 논으로만 쓰고 놀리고 있었던 것이죠. 그런데 최부자는 빚이 좀 있어서 돈이 궁했습니다.

3. 이때, 어느날 자식들이 그 강가에 그 땅을 넘겨주면 어마어마어마~하게 멋진 빌딩을 올리겠다고 합니다.

4. 그럼 빌딩지을 돈하고 아버지 본인에게 줄 토지대금은 어디서 날꺼니? 라고 최부자가 물으니..

5. 자식들은 그까지거, 빌딩올라가는걸 담보로 친구가 일하는 금융권들에게서 빌리면 된다고 합니다.

6. 최부자는 생각 해 보니, 빌딩을 올리면 갑절은 수익은 남을 것 같고, 자식들에게 땅값만 받고 주자니 아까웠습니다.

7. 최부자는 자식들에게 아버지로서 빌딩사업에 25%의 지분을 현금으로 참여하겠다고 합니다. 자식들은 환호합니다.

8. 그런데 세월은 흘러가는데 빌딩은 올라지 않습니다. 자식들에게 물어보니 뭐 이것저것 돈이 더 들어간답니다.

9. 이래저래 하다보니 7년이 흘렀습니다. 갑자기 빚쟁이들이 만기이자를 갚으라고 독촉이 들어왔습니다.

10. 빌딩이 예전에는 갑절 수익날 걸로 예상했는데, 지금보니 손해만 날 것같습니다. 지어도 손해, 가만있어도 손해

11. 고민에 빠진 최부자는... ... ... "배째~~~~"라고 하기는 체면도 있어서, 애매하게 있다가 결국 ...

 

대략 길지만 이런 상황이 용산개발의 현재 시점의 상황이라고 보시면 되겠습니다.

 

 

ㅇ 화려했지만 최악의 결과

<<화려했던 용산개발 조감도 , 드림허브프로젝트>>

 

용산역세권을 용산국제업무지구로 탈바꿈하기 위하여, 드림허브프로젝트금융투자라는 자본금 1조원의 PFV가 설립되게 됩니다.

여기에 코레일이 25%, 롯데관광개발 15.1%, KB자산운용 10.0%, 푸르덴셜부동산 7.7%, 삼성물산 6.4%, 미래에셋자산운용 4.9%, SH공사 4.9%, 삼성생명 3%, 삼성SDS 3%, GS건설/현대산업개발/금호건설/우리은행 2%, KT&G 1.5%, 포스코건설이 1.2%를 투자하였습니다.

 

위에서 풍자한데로, 최부자와 자식들이 알음알음 투자한 격입니다.

사업을 진행하면서, 강변북로에 용산쪽을 지하화해서 한강접근성도 높이자, 으리으리한 마천루를 세워서 폼나게 개발해 보자는 구상이 계속 이어졌습니다. 여기에 서부이촌동에 재개발해야할 구역도 묶어서 깔끔하게 용산을 국제업무지구로 탈바꿈해보자는 "화려한 출발"을 보여줍니다.

 

하지만, 그 때는 2006년~2007년의 상황입니다.

부동산경기는 끝을 모르고 호황이었던 그때.. 당시 금융회사들은 이상한 리스크관리 기준이 있었습니다.

당시 금융권에 계신분들과 이야기를 하다보면 공통적으로 나온 이야기는

 

"부동산은 한국 역사적으로 Zero Risk다." : 2007년 당시 금융권의 부동산에 대한 리스크 고정관념

 

하지만 그 때가 가장 부동산 상투였습니다. 결국 미국의 서브프라임모기지 부실이 다양한 파생상품,자산유동화증권,CDS 등으로 번지면서 미국의 금융위기는 전 세계의 금융위기로 번지게 되었습니다.

 

그런데 지금 상황, 전개되는 양태에 따라서 골치아프게 될 수도 있는 잔불이 남아있습니다.

그 것은 바로 2조4천억원대에 이르는 드림허브 측의 ABS와 기 발행된 ABCP 때문입니다.

ABS(자산유동화증권),ABCP(자산유동화기업어음)

 

 

ㅇ 코레일에서 지불 보증이 되어있다지만..

 

 

 

만일 최악의 상황으로 전개될 경우, 드림허브프로젝트금융투자가 파산하게 되고 그에 따라 기 발행된 ABS와 ABCP를 어디에서 갚아줄 것인가가 관건이 되게됩니다.

현재로서는 사업이 모두 취소된 상황에서 코레일에서 드림허브프로젝트측으로 부터 용산부지를 다시 돌려받게 되고 ABS와 ABCP를 상황하는 그림으로 그 나마 "안전판"은 있다고 합니다.

 

하지만, 재무적인 리스크가 가중되는 코레일입장이 어떻게 나올지가 관건입니다. 참 대신 갚아주기도 그렇고 그러자니 사업을 계속할 수도 없는 어중간한 상황인 것이죠.

이러한 "애매한"상황이 결국은 ABS와 ABCP를 "디폴트"는 아니더라도 "연체"의 길로 들어설 수 있습니다.

 

일단 이 부분 드림허브의 채무의 "연체" 즉, 원금상황 기일이 길어질 수 있음을기억해 주시구요.

 

그리고 드림허브프로젝트가 파산절차를 밟게 될 경우 출자한 회사들의 자본금은 모두 휴지조각이 될 것입니다.

위에서 언급되었던 비율대로, 코레일은 2500억원, 롯데관광개발 1510억원, KB자산운용 1000억원... 등등 및

삼성물산 640억원, 삼성생명 300억원, GS건설/현대산업개발/금호건설/우리은행 등이 200억원, KT&G가 150억원 등 상장기업들의 손실이 확정되게 됩니다.

 

 

ㅇ 그렇다면 금융권에 미칠 영향은

 

단편적으로 보았을 때는 그렇게 크지는 않을 수 있습니다.

드름허브프로젝트의 자본금 정도 손실정도로 출자사들은 손실이 거의 확정될 것입니다.

 

이때, 부실한 출자회사는 더욱 우려스러운 상황이 전개될 수도 있습니다.예를 들어 최근 열심히 살아나려고 노력하는 금호건설의 경우 재무적리스크가 가중되면서 예상외의 시나리오도 전개될 가능성도 크다 볼 것입니다.

 

 

 

그리고, ABS와 ABCP와 같은 유동화 증권의 경우 연체에 따른 듀레이션 즉 만기가 원치않게 길어지는 사태가 발생할 가능성이 높습니다. 문제는 드림허브의 유동화증권을 인수한 곳은 거의 대부분 기관이라고 합니다.

2조4천억원대의 드림허브관련 자산유동화 관련채권, 원금 손실이 없다고 하더라도, 이 부분은 코레일의 태도가 결정하긴 합니다만... 금융권입장에서는 상환연기에 따른 기회비용과 대손에 대한 고민을 해야할 가능성이 높아집니다.

 

금융사들의 유동성의 연쇄적인 축소가능성도 염두해 두어야할 대목입니다.

 

 

ㅇ 증권투자자 입장에서는?

 

어쩌면 가장 중요한 대목이 아닐까 생각됩니다.

결론부터 이야기드리자면, 일단 단기적으로는 은행/증권/건설사가 부득이하게 조정을 받을 가능성이 있습니다.코레일의 입장태도가 계속 미적미적거린다면, 시간이 갈 수록 이런 경향은 커질 것입니다.

하지만 전체적인 충격파에 대해서는

언론사에서 이야기하는 31조원대의 프로젝트라는 "공포"는 없을 것으로 보입니다.

31조원은 전체 프로젝트 규모이지, 실제 현재까지 들어간 자금은 4조원대이기 때문이지요.

따라서, 용산개발 디폴트 공포는 생각보다는 증권시장에는 작을 것으로 보입니다.

 

그런데, CMA상품을 거래는 증권계좌의 경우, 꼭 점검하실게 있습니다. 혹시 자신의 CMA가 드림허브의 ABS와 ABCP를 RP형태로 투자를 하는지 여부를 체크하십시요. 제가 거래하는 증권사의 CMA의 경우 일부 있다는 것으로 영업점 직원에게 확인하였습니다.(단 큰비중은 아니라고는 합니다.)

하지만 만일 거래하시는 증권사의 CMA에 드림허브의 ABS와 ABCP가 큰 비중으로 거래된다면 또는 보유하고 있다면, 투자에 주의가 약간은 필요할 것 입니다.(각 증권사 영업점이나 콜센터에 문의하면 바로 알려줄 것입니다.)

 

2013년 3월 14일 목요일

용산개발 프로젝트 문제가 증권가에 영향을 주지 않기 바라며,lovefund이성수 올림