4.1부동산종합대책 경제와 증시에 온기를 불어줄 것인가?

안녕하십니까. 증권전문진행자 lovefund이성수입니다.

 

전일 증권시장 참여자의 눈은 오후2시에 예정되어있던 '4.1부동산종합대책'을 기다리고 있었습니다. 하지만 예정된 2시가 지나도 발표는 나오지 않고 결국, 5시에 뒤늦게 부동산 종합대책이 발표되었습니다.

아마도, 부동산관련업과 건설업에 계신분들은 오늘 발표를 목놓아 기다리셨으리라 생각됩니다.

그렇다면, 어렵게 발표된 이 4.1부동산대책이 어느정도 경제와 증시에 영향을 미칠지 그 부분에 대하여 이야기하도록 하겠습니다.

 

<<독자님들의 손가락 뷰온추천! 꼭 부탁드립니다. 필자에게 큰 힘이 됩니다>>

 

 

ㅇ 4.1부동산종합대책, 미흡한부분도 있지만 포괄적인 대책이란 점에서 긍정적인 평가

 

 

<<4.1부동산대책을 발표하는 서승환 국토해양부장관>>

 

'4.1부동산대책'이라고 간단히 이름붙이기에는 오늘 발표된 내용은 매우 구체적이고 다양한 부서에서 심사숙고한 노력이 많이 보였습니다. 국토해양부에 올라온 부동산종합대책에 관한 발표문은 한글문서로 36페이지가 넘어가니, 짧은 뉴스기사로는 모든 내용을 커버하기에는 만만치 않은 양이었습니다.

 

3가지의 핵심과제(주택시장 정상화, 하우스/렌트푸어 지원,보편적 주거복지실현)에 46개에 구제적인 법안이 추진되는 대규모의 대책이다보니, 5시로 발표를 연기한 것도 이해가 되기도 합니다.

 

이 중에서 경제와 증시에 직접적으로 영향을 주는 것이 바로 '주택시장 정상화'라고 할 수 있겠습니다.

너무도 다양한 대책안이 올라와 있습니다. 이 중에서 필자에 눈에 띄었던 몇가지를 정리해보도록 하겠습니다.

 

첫번째로, 신규주택, 미분양주택, 다주택자가 1가구1주택인 가구주택 구입시 5년간 양도세 면제

두번째로, 생애 최초 주택 구입자 관련하여 다양한 혜택이 생겼다는점

: 취득세 면제, LTV 및 DTI완화

: 생애최초 주택구입자 지원 강화 (대출금리 인하 및 융자대상확대)

: 대출규모 2조5천억원에서 5조원으로 확대

세번재로, 다주택자 양도세 중과세가 일반세율로 완화가 계속 이어진다는 점

 

이러한 조치로 매도자들의 주택매도에 대한 부담이 줄어들게 되고, 4.1부동산종합대책에서 빠져있는 LTV와 DTI의 전면적인 완화내용은 없었지만, 생애최초 주택구입자에 대한 매수여력을 확대한 계기를 마련하게 되어 전면적인 LTV와 DTI완화의 부족한 부분을 보완해 주었습니다.

 

이를 통하여 정부는 주택거래량이 15%늘어나고, 주택가격도 일부 반등할 것으로 본다고 청와대 조원동 경제수석은 브리핑하였습니다.

 

 

ㅇ 주택시장 정상화가 필요한 시점

 

과거 2008년 글로벌 금융위기로 시간을 돌려서 생각해보면, 글로벌관점에서 위기가 발생한 가장 큰 이유는 바로 '부동산 시장의 버블붕괴'에 있었습니다. 2007년부터 서브프라임모기지 부실이 터지기 시작하면서 미국경제는 흔들렸고, 유럽 또한 부동산광품의 후휴증을 5년여간에 걸쳐서 톡톡히 겪었고 지금도 위기는 완전히 탈출하지 못하고 있습니다.

단, 미국의 경우 오바마대통령의 강한 정책적인 드라이브로 부동산시장이 살아나고 서서히 경기도 살아나는 긍정적인 흐름이 서서히 나타나고 있는 상황이지요.

 

이에 반하여, 지난 MB정부 때에는 시장참여자들의 기대와는 달리 적극적인 부동산 부양의지가 없었습니다. 가장 큰 이유는 자칫 부동산이 과열될지도 모른다는 부담 때문이었을 것입니다. 그 결과 매년 주택거래량은 아쉬운 흐름을 이어갔습니다.

 

 

<<지속적으로 감소해온 수도권 주택거래량, 부동산가격하락의 원흉이 되고 만다. 자료 : 국토해양부 (단위 :만건)>>

 

2006년 69만8천건에 달하였던 수도권의 주택거래건수는 2012년 27만2천건으로 거의 40%수준으로 크게 줄어들게 됩니다. 그 결과 수도권의 주택가격은 하락추세가 이어졌고, 이로 인한 다양한 부작용이 나타나기 시작하였습니다.

일단 주택가격이 하락하게 됨에 따라 집주인 입장에서는 전세를 유지해야할 이유가 서서히 사라지기 시작하였고, 전세가격을 크게 인상하거나 월세로 전환하는 사례가 급증하였던 것이죠.

 

분명 부동산가격이 안정화 된 것까지는 좋았으나, 지속적인 부동산가격의 하락으로 인하여, 부작용이 여러방향에서 나타났던 것입니다. 여기에 부동산시장 침체로 인하여 수도권 부동산경매건수가 급격하게 증가하게 되었습니다.

 

<<급증하는 수도권 경매건수 : 08년 2만여건에서 2012년 5만여건으로 두배이상 급증하였다>>

 

이러한 경매의 증가는 사회적으로는 깡통전세라는 극단적인 상황을 만들면서 서민경제에 공포를 안겨주는 악영향을 만드는 것 뿐만아니라, 금융권의 부실을 높이게 되어 자연스럽게 돈의 흐름을 멈추게 하는 원인이 되게 되었습니다. 여기에 과거에는 아파트 가격에 경매낙찰가격이 '번외경기'처럼 인식되어 아파트가격에 영향을 주지 않았지만, 경매건수가 급격히 증가하면서 아파트가격이 경매낙찰가로 형성되어가는 경향이 점점 짙어지게 되면서 부동산가격의 하락이 이어지게 되었던 것입니다.

 

2008년 글로벌 금융대란 이후로, 한국의 부동산은 이러한 '불패신화'에서 '필패영역'으로 몰락했던 것이죠.

 

 

ㅇ 주택시장 정상화 : 돈의 흐름을 다시 순환 시키는 원동력이 될 수 있다. 

 

첫번째 관점은 주택거래 증가에 따른 돈맥경화 증상의 완화입니다.

현대 정부에서 기대하는 4.1부동산종합대책의 효과 중에 주택거래건수 15%증가를 기대하고 있습니다.

아파트거래 기준으로 보았을 때, 작년 아파트 거래시장에서 거래된 매매대금이 14조원에 이른다는 점에서, 아파트매매시장에서만 대략 2조원정도의 현금흐름의 숨통이 틔일 것으로 예상 볼 수 있겠습니다.

 

두번째는 미분양주택 감소 기대에 따른 건설업체 부담 감소입니다.

여기에 전국적으로 산적해있는 미분양주택건수가 작년 연말 이후 또 다시 늘어나면서 전국적으로 7만5천채에 이르는 미분양주택이 남아있습니다. 얼마전 동탄신도시의 분양 때 대규모 미분양사태가 났다는 점도 이러한 부분을 반영한다 할 수 있겠습니다.

 

미분양 주택수 7만5천가구의 미수 분양대금은 22조7천억원에 이르는 어마어마한 금액입니다.

이번 부동산대책에서 미분양주택 구입시 양도세 5년간 면제한다는 내용은 일정부분 미분양에 대한 부담을 줄여줄 수 있는 여지가 생겨 건설사에 숨통을 틔여줄 계기로 볼 수 있을 것입니다.

 

세번째는 주택거래 활성화에 따른 다양한 산업 전반에 온기 확산입니다.

얼마전에 국내 굴지의 전자회사 냉장고 사업을 담당하는 분과 이야기를 하던 중 그 분께서 하셨던 말씀 중에 이런 이야기가 있었습니다.

 

"사람들이 집을 사야, 냉장고도 바꾸고 TV도 바꾸고 할텐데, 주택매매가 없으니 냉장고 수요가 획기적으로 안늘어나서 고민이다"

 

그렇습니다. 단적으로 냉장고 시장에서도 주택거래가 활성화 되어야지만 수요가 증가될 수 있는 것입니다.

이러한 발상으로 본다면, 가구/가전/이사업체/자동차 등 다양한 산업이 얽혀있게 됩니다.

그리고 주택매매와 연관이 가장 높은 인테리어 업체들도 고전하고 있습니다. 예전에는 너무 바뻐서 숨쉴수도 없었던 인터리어업에 계셨던 분들이 일감 확보 때문에 동분서주하고 계신 실정입니다.

 

여기에 주택거래와 직접적인 연관이 있는 부동산 중개업의 중개수수료가 2006년 부동산 활황기에 비하여 4174억원 감소(아시아경제,'MB 부동산 5년' 기사 중) 하였다고 합니다. 그 만큼 공인중개업을 하시는 분들 모두 고난의 시기를 겪고 계신 상황입니다.

 

주택가격의 안정세는 필요하지만, 거래량이 죽어있는 상황은 산업전반적으로 부정적인 영향을 쌓을 수 밖에 없게 됩니다.

 

ㅇ 이번 부동산종합대책이 약발을 발휘하길

저는 부동산가격이 크게 오르길 바라는 사람은 아닙니다.  하지만 근간에 극단적으로 위축된 부동산시장 침체에 따른 부작용은 우리 경제에 부담을 계속 키워만 가고 있었습니다. 가격은 상승하지 않더라도, 거래시장이 살아나야 여러가지 경제와 자금시장이 순환되게 됩니다.

2008년 부동산버블이 붕괴되면서 거래시장이 죽고, 자금시장이 크게 위축된 현재상황이 이번 부동산종합대책으로 다시금 '거래시장' 이 살아나서, 긍정적인 경제 분위기를 만들기 바랍니다

그래야 묶여있던 돈이 자본시장에 다시 돌기시작하면서 증시에도 긍정적인 에너지를 만들게 됩니다.

돈은 돌고 돌아야 돈이 되는 것이지요.

 

2013년 4월 2일 화요일,

자금시장의 숨통이 열리는 계기가 되길 바라며lovefund이성수 올림