주식투자와 부동산, 중장기 수익률을 비교하여보니..

주식투자와 부동산, 중장기 수익률을 비교하여보니..

오늘 글 주제는 민감할 수도 혹은 너무 일방적일 수도 있는 주식투자와 부동산에서의 수익률에 관하여 글 주제를 잡았습니다. 한국의 가계 총자산 중 70%가까이가 부동산을 차지하고 있고 과거 선례에서 집집마다 주식투자로 패가망신한 사례들이 많다보니 부동산과 주식의 투자 수익률을 비교하는 것 자체가 주식투자에게는 일방적으로 불리할 수 있습니다.

오늘 글의 제목은 주식투자와 부동산에 대한 수익률 비교입니다만, 기간에 따른 수익률의 차이를 보면서 수익률이 어디에서 나오는지 다시금 확인 해 보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

ㅇ 부동산, 이번 상승장은 2013년 중반부터 최근...

 

2012년 어느날, 나름 서울 주요 지역에 거주하고 있던 필자는 동네를 산책하던 중 공인중개사 사무실마다 붙어있던 [급매물]들을 보았습니다. 공인중개사 사무실마다 5~10개씩 급매가 걸려있었고 그 즈음 전국적인 미분양 뉴스가 감소세이긴 하지만 아직도 높은수준이라는 뉴스가 자주 보였던 시기였습니다.

그런데, 2013년으로 넘어가던 즈음, 당시 정부의 부동산 부양책들이 하나둘 등장하면서 주요 광역시 부동산 가격이 먼저 튀기 시작하더니, 서서히 급매물이 사라지고 어느 순간부터는 아예 급매물 자체가 보이지 않게 되었습니다.

본격적인 부동산 상승장이 시작되었던 것입니다.

 

그 즈음부터 2015년까지 필자는 주변 지인들에게 주택을 구입하려 하는 이들은 빨리 사라고 조언을 십여명에게 하였습니다만 실제 그 시기 주택을 구입한 이들은 2명정도 그리고 2016년 초에서야 급하게 매입한 지인 1명이 있을 뿐이었습니다.

 

지인들의 대답 중에는 "내가 사는 집주인은 착해서 전세금 안올릴거야"라는 당혹스러운 답이 있었을 정도이니 그 시기 분위기가 어떠했는지 미루어 짐작할 수 있겠습니다.

그리고, 2016년까지 이어진 상승은 2017년과 2018년 오버슈팅 단계에 접어들었습니다. 가격이 가격 논리를 만드는 모습들이 부동산을 말하는 이들 사이에서 쏟아져나왔고 그와 함께, 갭투자와 부동산 투자로 큰 돈을 벌었다는 이들의 소식도 쏟아져 나왔습니다. 이 것이 바로 2013년 중반~2018년 최근까지 이어지고 있는 5년여의 아파트 상승장의 모습입니다.

 

 

ㅇ 지난 5년, 주가지수가 핵심지역 부동산 시장에 뒤쳐진 것은 부인할 수 없고...

 

[최근 5년간 핵심지역들의 부동산 가격 상승률]

 

 

지난 2013년 중반부터 지난 주까지 종합주가지수는 대략 33%상승하였습니다. 연환산 복리 수익률로는 6.3%의 성과였습니다. 얼핏보면 은행이자보다 높은 성과였기에 나쁘지 않은 성과입니다만 부동산 핵심 지역 상승률과 비교하면 갑자기 초라 해 집니다.

 

KB부동산의 시세를 참고하여 비교하여보면 (최근 서울 핵심지역은 이보다 높은 매매가 형성된 것을 목격하기도 하였습니다만.....)

서울 핵심 지역인 서초의 반포미도 아파트 33평형의 중간가의 경우 2013년 중반 7억1천만원에서 최근 12억9500만원으로 82%상승한 연환산 13.7%의 상승률을 기록하였고, 광역시에서는 그 열기가 더 뜨거웠는데 대구의 핵심 지역인 수성구에 우방범어타운 아파트 33평형의 경우 2013년 중반대비 최근 108%상승한 연복리수익률로 17%상승률을 기록하였습니다.

 

심지어 특정 지역, 특정 아파트 단지가 아닌 서울 지역 아파트 실거래가 지수가 같은 기간 대략 40%상승하여 연복리 7.5% 상승하였으니 종합주가지수가 지난 5년여 부동산 시장에 비하여 아쉬운 성과를 거둔 것은 부인할 수는 없습니다.

여기에 부동산 갭투자 수익률로까지 비교한다면 주식투자의 성과는 나쁘지 않은 성과임에도 더 큰 상대적인 아쉬움을 느끼게 할 수 있습니다.

 

 

ㅇ 시계열을 늘려서 생각하면?(2004년 초부터 현재까지)

 

그런데말입니다. 시계열을 늘려서 5년이 아닌 KB부동산 통계가 제공되는 2004년 1월부터 비교하여보면 조금 다른 값이 나옵니다.

이 기간이 부동산에 불리했던 기간은 아닙니다. 왜냐하면 2005~2007년의 묻지마 부동산 랠리가 있었었고, 2008년에는 금융위기가 있어 주식시장은 크나큰 상처가 있었기 때문입니다.

 

일단 지난 5년 괄목할만한 수익률이 발생한 반포미도를 보겠습니다.

지난 5년여는 82% 상승한 연환산 13.7%수익률이었습니다만 2004년 1월부터 비교하여보면 14년간 159%라는 놀라운 수익률이기는 합니다만, 연환산 수익률로는 7%수준으로 줄어들게 됩니다.

대구 수성구에 우방범어타운 아파트도 마찬가지로 지난 5년은 100%가 넘어 연환산 17%의 놀라운 복리 수익률을 기록하였습니다만, 2004년부터 14년간으로 보게 되면 160%라는 높은 가격 상승률이 있었지만 연환산 수익률로는 7%로 낮아지게 됩니다.

 

한편 주가지수는 2004년 1월 848p에서 현재 2400p로 183%상승하여 연환산 7.7%를 기록하였는데 이는 앞서 지난 5년간 연환산 6.3%라는 아쉬운 성과를 만든 것에 비하면 높아진 성과라 할 수 있겠습니다.

이를 도표로 종합하여 보면 한눈에 이해하실 수 있습니다.

 

[지난 5년 그리고 14년간 주식시장과 핵심지역 부동산의 CAGR 변화]

[표 자료 : lovefund 57차 오프세미나]

 

 

표에서 보시는 바와 같이 지난 5년간 (파란막대)의 연환산 수익률은 핵심 지역 부동산이 압도적이었다는 것은 부인할 수 없습니다만, 긴 시간에서 보면 주가지수와 비슷한 연환산 수익률로 키높이가 맞추어지게 됩니다. 특히 위의 주가지수 수익률에는 배당수익률이 빠져있다는 것을 감안한다면 주가지수의 수익률은 이보다는 1%p정도는 더 높아지겠지요?

 

그런데 왜 이렇게 시계열을 늘렸을 때 부동산 수익률이 최근 5년과는 다른 상황이 만들어졌을까?

그것은 바로, 부동산 시장의 침체기였던 2008~2012년을 사람들이 망각하려 하였기 때문입니다.

그 당시 역전세 난으로 집주인들이 마음 고생하고 미분양 물량 적체로 건설사들은 휘청거렸었습니다. 갭투자를 했던 이들 중에는 이 시기 큰 고생을 한 경우도 많았었습니다.

2008년 금융위기가 정점에 이르던 어느날 필자는 대구 상가집에 내려갔다가 올라오던 길에 대구 모 지역에 지어진 유명브랜드 아파트 한동을 덮었던 미분양 물량을 급하게 판다는 플랭카드를 아직도 기억하고 있습니다.

 

 

ㅇ 여기에 가치투자+자산배분전략도 비교하여보면

 

가치투자 전략에 자산배분전략을 취한 여러가지 전략 중 필자의 연구용 가치투자 전략(가장 러프한 종목 선정방식)과 위의 주가지수 그리고 핵심지역 아파트들의 기간별 연환산 수익률을 비교하여보았습니다.

 

[가치투자와 주가지수 그리고 핵심지역 아파트 CAGR비교]

 

 

지난 5년간 가치투자와 자산배분전략을 적용한 연구용 포트폴리오의 연환산 수익률은 11.7%로 주가지수보다는 앞서긴 하였습니다만, 주요 핵심지역의 상승률에는 미치지 못하였습니다. 하지만 시계열을 늘려 2004년부터의 장기성과를 비교하여보면 가치투자와 자산배분전략의 수익률은 연 19.7%의 성과를 만들었고 이는 주가지수와 주요 핵심지역의 부동산 상승률보다도 훨씬 높았습니다.

 

 

ㅇ 결론은 수익률 승패가 아닌 : 모두가 외면할 때 vs 모두가 환호할 때!

 

오늘 글을 얼핏 생각하면, 부동산과 주식투자의 수익률 비교로 생각하실 수 있습니다만 필자는 다른 관점에서 결론을 드리고자 합니다.

주식투자와 부동산 모두 좋은 투자 대상이고, 수익률 변동성의 차이 그리고 투자 대상에 대한 고정관념 그리고 감성적 영향이 있기 때문에 투자자 성향이 수익률 차이가 있더라도 자신이 원하는 방향으로 투자를 결정하게 됩니다.

(필자 같은 경우는 주식 쪽에 조금 더 높은 가중치 점수를 두고 있습니다만 대부분의 사람들은 부동산에 더 높은 가중치를 두실 것입니다.)

 

그런데, 중요한 것은 기간 수익률이 아닙니다. 그 수익률을 내것으로 만들기 위해서는 부동산이든 주식이든 군중심리를 볼 필요가 있다는 점입니다.

 

2012~14년 부동산 침체기 막바지 주식에 더 높은 가중치를 두고 있는 필자도 주변 지인들에게 아파트 살 사람은 빨리 사라고 조언을 했을 정도로 당시 군중심리는 부동산에서 많이 멀어져 있었습니다.

실제 그 시기 부동산을 매입한 이들이 별로 없었단 점을 되곱아본다면 그 시기에 군중심리가 얼마나 냉랭했었는지를 실감할 수 있습니다. (그 때 매입한 지인들은 꽤 큰 자산 증가를 만들었습니다.)

 

반대로, 2018년 부동산 시장에는 아예 서울에서는 매물이 사라진 지금, 갑자기 필자의 지인들이 먼저 전화를 하여 물어봅니다. "나는 지금이라도 사려한다. 서울이지만 외곽인데 어떻게 생각하느냐?"

서울에서 매물이 없어 가격 협상 자체가 안되고 매수자만 몰리는 상황 그리고 그 열기를 더 이상 참을 수 없다는 필자의 지인의 모습은 마치 주식시장에서 마지막 불꽃이 타오를 때 묻지마 매수세를 보는 듯 하였습니다.

 

모두가 환호하고, 부동산 가격이 안오르는 지역에서는 아파트 주민들이 가격 담합을 하는 모습까지 나타나는 지금은 마치 2006~7년 많은 이들이 안부인사로 "너희 집 많이 올랐지?"라고 하던 때랑 너무도 비슷합니다.

 

주식시장과 똑같은 심리적 성질을 가진 부동산 그리고 그 심리적 성질이 주가 급등락으로 만들어지는 주식시장. 그 안에 만인군상들을 보다보면 주식과 부동산에서 승자를 가리는 것을 넘어 들어갈 때인지 나아갈 때인지를 군중심리 속에서 찾아볼 수 있겠습니다.

 

2018년 2월 27일 화요일

lovefund이성수(CIIA charter Holder, 국제공인투자분석사)