주식시장vs아파트 투자매력 어디가 더 높은가?

주식시장vs아파트 투자매력 어디가 더 높은가?

투자에 대하여 가족,친지,지인들과 대화를 나누다보면, 부동산(특히 아파트)으로 결론지어집니다. "기승전부동산"이라고 표현해도 괜찮을 정도로 한국 사회에서 투자의 정석은 "부동산"에 있다고들 사람들은 말합니다. 주식투자를 오래 해온 필자에게도 주변사람들은 말합니다. "주식투자해서 뭐해 종이에 불과한걸?"

그렇다면, 주식투자와 아파트(부동산)투자 중 과연 어느 곳이 투자 매력이 더 높을까요?

 

 

ㅇ 주식시장 vs 부동산

 

역사적으로 땅은 생존하기 위한 식량을 생산하고 거주하기 위한 터가 되기에 부의 절대적인 기준이어왔습니다.

"저기 눈에 보이는 곳부터 지평선까지가 김첨지네 땅이야" 이런 말은 그 사람의 부를 시사하는 대표적인 표현이었지요. 광복이후 한국 사회는 인플레이션 시기와 산업화 시기를 오랜기간 걸어왔기에 부동산은 인플레이션을 초과하여 부를 일구어주는 도구가 되어왔습니다.

(cf, 서울 동대문 외곽 20평대 한옥이 1960년대 중반 30만원이었습니다만, 50년이 흐른 지금 현재는 3억원을 호가합니다.)

 

이런 과정이 있었다보니 부동산시장에 대한 신화와 고정관념은 아직도 우리네 기억 깊숙히 박혀있고, 여기에 기본적인 가격이 높다보니 조금만 상승하여도 수천,수억원이 상승하니 부동산은 사람들의 심리에 넘을 수 없는 투자의 절대 지존처럼 느껴져왔습니다.

 

이에 비하여 주식시장은 투기판으로만 치부되었고, 과거 주식시장에 뛰어든 대다수의 투자자들이 비합리적인 투자를 해왔다보니 패가망신한 사례들만 가득하였지요. 결국 손에 쥐고 있는건 상장폐지되거나 파산한 회사의 주식을 쥐고 있는 경우를 대다수의 개인투자자들 사이에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

 

결국 주식시장은 종이쪼가리에 불과하다는 비아냥을 들어왔습니다. 그런데 말입니다. 이런 고정관념 뒤에서 우리가 간과하는게 있습니다. 그것은 바로 주식시장의 수익률이 고정관념과는 큰 괴리가 있단 점입니다.

 

 

ㅇ 한국감정원의 자료와 종합주가지수를 비교 해 보다. : 주가지수 勝

 

한국감정원 통계자료를 보다보면, 최대 1987년부터 최근까지 부동산 형태에 따른 가격 지수추이를 확인할 수 있습니다. 지가,공동주택,월세가격,주택가격 등 전국, 시군구 단위까지 조사되어있습니다.

이 자료 중 "전국 주택가격동향조사"에서 "아파트 매매가격지수"를 필자는 오늘 글을 위한 자료로 뽑아보았습니다.

먼저 2003년 11월부터 2017년 4월까지의 자료가 올라와 있는데, 이 아파트 매매가격지수와 종합주가지수를 함께 비교하여 보겠습니다.

 

[2003년 11월을 기준 100으로 잡고 아파트와 주가지수를 비교하다]

[원데이타 : 한국감정원/KRX]

 

 

구간에 따라 업치락 뒤치락하였습니다만, 14년여 기간 종합주가지수는 177%상승하였습니다. 이에 반하여 전국 아파트가격지수는 56%상승, 수도권 51%상승, 지방권 63%상승, 6대광역시 60%상승, 강남구는 50%상승하였습니다.

연환산으로 치자면 종합주가지수는 7.9%상승하였고 아파트가격지수는 3%수준의 연상승률에 불과하였습니다.

 

종합주가지수 즉, 주식시장이 수익률 측면에서는 앞섰다는 것을 한눈에 확인할 수 있는 대목입니다.

그런데 말입니다. 체감적인 부동산 시세와 지수에 차이가 크다 생각하실 수 있습니다. 같은기간 강남권도 특정 아파트 단지는 2배~3배씩 상승한 단지도 있고하니 말입니다.

이것과 비교해야말이 된다고 생각하실 수 있습니다만, 이는 개별 주식종목과 비교하는 것과 다를바 없습니다.

 

최고 우량한 주식과 최고 우량한 아파트단지 가격을 비교한다하면 수익률에서 더 큰 차이가 발생하니 개별단위로는 비교하지는 않겠습니다. (참고로 현재 200만원을 넘어있는 삼성전자가 2003년 11월에 40만원대 였습니다.)

 

 

ㅇ 실거래가 지수와 비교를 하여보면? : 아파트 勝

 

아파트 실거래가 신고가 체계화된지는 10여년이 조금 넘었습니다. 그러다보니 2000년대 초반 가격에 노이즈가 있을 수 있기에 실거래가 지수로도 비교하여보았습니다.

이 아파트 실거래가는 한국감정원에 2006년 1월부터 2017년 1월까지의 자료가 통계치로 공시되어있습니다.

 

이 자료를 토대로 보면 2006년 1월 100p를 시작한 전국 아파트 실거래가 지수는 2017년 1월까지 대략 60%상승하였습니다. 같은 기간 종합주가지수는 47%상승하였으니 이 실거래가 지수에서는 아파트 가격이 주식시장을 앞섰습니다.

 

[아파트 실거래가 지수, 청색선 : 전국, 하늘색선 : 서울]

[원자료 : 한국감정원]

 

 

그런데 말입니다. 아파트 실거래가 지수를 보다보면 한가지 흥미로운 점을 확인할 수 있습니다.

그것은 바로 아파트 가격이 안정적이라는 고정관념과는 달리 부침이 제법 크단 점입니다.

예를들어 서울지역의 실거래가 지수를 보면, 09년9월에 144.6p이지만, 2012년 12월에는 122.9p로 15%나 하락하였습니다. 2013년 이후 2년여동안 부동산 가격이 상승하였다보니 이 부분이 간과됩니다만 2010년 이후 부동산 침체기에 매도하려고 했던 분들은 "급매"로 걸어놓아도 팔리지 않고 매매가격을 깍을 수 밖에 없을 정도로 당시 급매물은 엄청나게 시장에 쏟아졌었습니다.

 

그래도, 아파트 실거래가 상, 11년여간 60%가까이 상승하였으니 인플레이션을 초과하였다는데 의를 둘 수 있습니다. 이는 연환산 4.4%수익률 수준입니다.

 

 

ㅇ 가치투자 전략 : 주식시장도, 아파트 실거래가도 이겼다.

 

주가지수와 아파트 가격에 따른 수익률 비교는 기간을 어떻게 잡느냐에 따라 주식시장이 압도적으로 이기기도 하였고, 어떤 경우는 근소하게 아파트 가격이 앞서기도하였습니다.

그런데말입니다. 주식투자에서는 이 두가지 방법을 모두 앞서는 방법이 있습니다. 것은 바로, 가치투자입니다.

 

[가치투자 전략과 아파트 실거래가 그리고 주가지수]

[자료 : lovefund연구자료]

 

중간 중간 부침은 있을지라도, 가치투자는 꾸준히 수익률을 만들어가면서 의미있는 투자 성과를 만들었습니다.

위의 필자의 가치투자 연구자료에서는 2006년초부터 2017년 초까지 345%의 수익률을 가치투자 방식이 기록하였음을 확인할 수 있습니다. 이 수익률에는 자산배분전략(현금비중)이 적용되었으니 주식자체수익률보다 낮게 나온 값입니다. (같은 기간 아파트 실거래가가 대략 60%상승, 주가지수가 50%정도상승하였으니 가치투자 성과의 우월성은 크다할 수 있겠습니다.)

 

그렇다고 해서 년 수익률이 획기적으로 큰 것은 아닙니다. 연환산 11.8%로서 아파트 실거래가의 연수익률 대략 4.4%보다 7%p높은 수준입니다. 이 수익률 차이가 시간과 복리의 힘으로 쌓이고 쌓여 괄목할만한 성과를 만든 것입니다.

 

아파트와 주가지수만 놓고보면 기준시점에 따라 자웅을 가리기는 어렵습니다.

하지만 장기적으로 가치투자가 이 모든 것을 앞선 방식이란 것은 우리가 향후 상승장을 앞두고 투자하는데 있어 고려해야할 중요한 대목일 것입니다.

 

2017년 5월 11일 목요일

lovefund이성수(CIIA,국제공인투자분석사 & KCIIA,한국증권분석사회 회원)

#아파트 #주식 #가치투자