부동산 패러다임 쉬프트에 따른 가계자산의 혁명이 필요!!

2010년 가을, 한국의 서울/경기 지역에는 전세대란이 일어났었다.

전세만기가 된 전세입자는 전세물건을 잡기 위해서 또는 집주인이 제시한 인상된 전세금을 마련하기 위해서 전전긍긍하였다.

최근 1년간 전세가격 상승률은 11%(3월 14일 국민은행 전국주택가격동향 조사결과)로서 물가상승률에 2배에 육박하며, 지난달에는 전세가 상승률이 1.6%로 9년만에 최대치를 기록하게 되었다.

그렇다면 왜 이런 전세가격 급등이 있었을까? 수급에서 불균형이 있었기 때문이라고 간단하게 말로는 표현 할 수 있을 것이다.

그런데 이 부분을 깊숙히 파고들어가보면, 앞으로의 재테크 시장에 큰 변화가 일어날 것이라는 결론에 도달하게 된다.

1. 전세라는 제도는 조만간 사라진다!

전세라는 제도는 얼핏생각해보면 세입자나 집주인에게 서로 Win-Win할 수 있는 주택임대제도다. 세입자 입장에서는 월세를 안내더라도 2년간 마음편하게 내집처럼 지낼 수 있고, 집주인을 잘만나면 수년간을 전세금 인상없이 지낼 수 있게 된다.

집주인 입장에서는 전세라는 제도를 통하여, 무이자의 대출을 받게 되는 효과가 있게 되어, 집을 여러채 늘릴 때 "전세를 끼고" 주택을 구입하게 된다.

그런데, 여기에서 집주인이 "전세를 끼고" 집을 구입하는 주택구입자의 전제조건을 생각해봐야한다.

보통 전세를 끼고 집을 구입하는 사람은 1가구다주택인 경우가 대부분이다. 물론 본인은 다른 지역에서 전세로 거주하면서 집을 전세끼고 매입하는 경우도 있지만, 대다수는 1가구 다주택자인 경우가 많다.

그렇다면 왜 집이 있는 데도 또 주택을 구입하는가? 세금도 더나오고, 의료보험료도 껑충뛰는데 말이다.

그것은 바로 "시세차익" 때문이라는 것을 우리는 쉽게 생각할 수 있다.

즉, 이 "부동산 시세차익"의 가능성은 전세라는 집주인입장에서는 마이너스 요인을 가진 제도를 충분히 커버하고도 남았다.

그러하기게 과거 거의 50년이상 전세라는 제도는 존재했던 것이다.

그런데.. 이 "부동산 시세차익"이 과거와는 달리, 물가상승률을 초과할 수 있을지에 대한 의구심이 형성되었다.

그리고 그 현상은 2007년 이후, 2008년 금융위기를 지나면서 부동산시세는 현실에서 수익률을 주택구입자에게 주지를 못하였다.

과거에는 주택만 구입하면 1년뒤면 큰 수익을 안겨주던 부동산 시장이 이제는 애물단지 신세로 전락하는 경우가 여러 지역에서 나타나고 있다.

그러다보니, 집주인 입장에서는 전세라는 제도를 통하여 주택수를 늘릴 필요가 없게 되는 것이다.

오히려 기존에 전세물건이 있다면, 그곳에서 기회를 봐서 월세수익이 나오기를 기대하게 되고, 서서히 전세가격이 상승된 시점에 전세인상분 만큼 월세를 요구하는 "전월세" 또는 "반전세"가 아파트 및 주택전세 시장에 급격하게 확산되게 된다.

이러한 모습은 과거 2000년 초중반 이후 원룸시장에서 나타나기 시작하였고, 과거에는 전세물건이 거의 대부분이었던 원룸시장은 최근년도에는 월세가 당연시된 모습을 쉽게 확인할 수 있다.

즉, 이러한 모습은 아파트 및 주택 시장에도 확산될 수 밖에 없는 상황이다.!

따라서, 최근 전세 대란이 일어나고 있다는 것은, 부동산시장의 기대수익률이 급격하게 낮아졌기 때문이라고 정리할 수 있겠다.

2. 마땅한 투자처의 부재

 

 

지금도 시중의 부동자금은 갈곳을 못찾고 넘쳐서 흘러다니고 있다. 그 규모는 작년 650조원에 이를 수준으로 어마어마한 규모이고, 이 자금은 부동산으로도 가지를 못하고, 저금리 상태인 은행으로 가지도 못하고, 리스크를 감수해야하는 주식시장에도 들어오지 못하는 눈치만 보는 상황이 계속 이어지고 있다.

이 자금들의 행보가 향후 재테크 시장에서 초과수익을 내는가의 여부를 가늠하게 될텐다. 자금 성격상, 리스크도 최대한 피하면서 기대수익이 높은 투자처를 노리고 있다.

한동안은 이러한 부동자금의 모습은 계속 보일 듯 싶다. 방향을 잡지 못한 부동자금은 고여서 눈치만 보다가 말지 모른다.

오히려, 그 자금들이 움직이기 전에 투자처를 선취해야한다. 그 부동자금이 움직일 때는 뒤늦은 뒷북이 될 수 있기 때문이다.

3. 그 답의 그림은 한국 가계자산 구조에서 확인할 수 있다.

위의 도표는 국가별 가계자산의 비율이다.

표에서 보는 바와 같이 한국은 가계자산에서 85%이상이 부동산 자산에 묶여있는 것을 확인 할 수 있다.

즉, 가계의 전체자산이 2억이라면 1억7천정도가 부동산 나머지 3000만원정도만 금융자산이라는 것이다.

다른 나라들은 부동산자산의 비율이 가계자산에서 차지하는 비율이 너무 높은 상황이며, 위의 값이 평균값이라는 것을 감안해볼경우. 중간값의 경우는 자산의 90%이상이 부동산자산이라는 것을 쉽게 유추할 수 있겠다.

문제는 이렇게 높은 부동산자산비중이 계속 이어질 경우 향후, 노령사회로 진행되면 사회적 문제가 여러군데서 발생하게 된다는 점이다. 말이좋아서, 부동산 자산이 많으면 든든하게 느껴질 수 있지만, 대부분의 부동산 소유자들은 대출금상황부담과 더불어, "집을 머리에 이고 산다"는 표현을 쓴다.

이는 너무 부동산에만 자금이 묶여서 가계 현금유동성이 떨어지기 때문이다.

이러한 상황과 부동산을 보유함에 따라 생기는 기대수익률의 실망이 겹치게 될경우, 부동산자산을 금융자산으로 바꾸려하는

"자산 패러다임 쉬프트"가 발생될 가능성이 매우 높아지게 된다.

그렇게 될경우, 가계자산의 거의 90%가까운 부동산자산이 60%가까지 줄어들게 될경우 금융자산이 10%에 불과한 현재보다 4배로 늘어나 40%비중이 된다는 의미를 가지게 되며, 이 금융자산의 증가는 결국 은헹/주식/펀드/관련보험상품 등에 골고루 퍼질 수 있다는 점에서 향후 이 가계자산의 비중 변화는 금융자산의 확대로 전개될 것으로 예상을 해본다.

그렇다면, 자연스럽게 유입되는 가계자산에 의해 단계적으로 주식시장이 힘을 받을 가능성이 있겠고, 이에 따른 긍정적인 모멘텀을 고려해 볼 수도 있겠다.

4. 그렇다면 이제는 금융자산을 어떻게 컨트롤 할 지가 관건

서서히 가계의 금융자산을 늘려갈 때, 그 금융자산을 어떻게 관리하는가가 이제는 큰 이슈가 될 것이다.

보통 금융자산의 취약점이 유동성이 쉽다는 점에서 자칫 "엉뚱한"곳에 투자를 할 수 있다는 단점이 있다.

수익률을 조금이라도 높여보기 위한 방법을 강구하다가 낭패를 볼 수도 있는 것이다.

그래서 필자는 이렇게 이야기하고 싶다.

"금융자산은 철저하게 제도권에서"

그리고

"자신의 투자성향을 파악하고"

그리고

"금융자산의 투자 위험을 어느정도 감수여부를 파악하고"

최소한 이 세가지를 생각한 뒤 좋은 자산설계전문가와 금융자산을 설계해야하겠다.

서서히 고령사회가 되어가는 지금 한국상황에서 다른 사람들보다도 먼저 진행해야하지 않을까 생각해본다.

lovefund 이성수