주식시장흐름 부동산시장에서 변화의 조짐을 보다.

안녕하십니까. 증권전문 경제방송인 lovefund이성수입니다.

 

지난 주말사이에 흥미로운 뉴스기사를 접할 수 있었습니다. 국내 아파트가격 지수주에 하나인 KB아파트50 지수가 5개월 연속 상승했다는 소식이었습니다. 근자에 전세가격 급등으로 부동산 시장에서의 변화 가능성이 계속 제기되어오던 중에 흥미로운 통계치라 할 수 있겠습니다.

갑자기 주식이야기를 하는 곳에서 부동산 이야기가 앞서나오니 이상하게 보이실 수 있겠습니다만, 부동산시장과 주식시장이 서로 남남으로 지내고 싶지만, 자본시장이라는 부모앞에서 얽혀 서로 영향을 주는 관계이기에 생각하지 않을 수 없습니다.

 

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ㅇ 모든 흥망성쇠 부동산에서 시작되고 저물었는데..(2000년 중후반)

 

글로벌 금융시장이 호황과 불황을 겪게되는 결정적인 이유가 바로 부동산시장에서 있었습니다.

2000년대 초중반 한국 뿐만 아니라, 미국,중국,유럽 등 전세계가 부동산 광풍이 불었고, 그 결과 자산가치 상승으로 "부의 효과"가 경제를 부양하는 뜨거운 에너지를 방출하였던 시기가 바로 10여년전 2000년대 중반의 모습이었습니다. 급기야, 꺼질지 모르는 부동산 호황과 함께 이를 기반으로한 다양한 파생상품 MBS,ABS 등이 전 세계적으로 만들어졌고, 미국에서는 돈도 없는 이들에게 집을 살 수 있게 서브프라임모기지 상품이 각광을 받았었습니다.

 

 

 

 

결국 2007년부터 미국발 서브프라임모기지 부실이 수면으로 부상하였고, 이로 인한 부동산관련 파생상품들의 연쇄도산이 2008년 금융위기를 일으키면서 리먼브러더스파산에서 그 하이라이트를 만들게 됩니다.

 

미국발 위기는 잘 마무리되는 듯 하다가 2010년초반에는 유럽쪽에서 무리하게 부동산광풍을 일으켰던 PIGS국가들과 아이슬란드발 위기가 커지면서 유럽재정위기를 만들게 됩니다.

 

 

ㅇ 미국은 위기를 잊고 다시 달구어지며 경기와 선순환을 이루다.

 

<<미국 케이스 쉴러 주택가격지수의 흐름>>

 

미국의 주택가격은 2011년까지는 바닥을 찾지 못했다가 2012년부터 양적완화의 효과가 나타나면서 증시상승과 함께 확연히 상승추세를 만들어가게 됩니다.

케이스쉴러 주택가격지수를 보더라도, 그 상승각도는 2000년대 중반에 상승속도와 매우 유사하게 흘러가면서, 경기회복에 따른 효과가 부의 효과를 만들고 그에 따른 경기회복속도 증가라는 선순환의 과정을 만들게 됩니다.

 

미국에서는 위기를 잊고 서서히 살아나는 흐름이 2년전부터 나타나면서 경기를 회복하는 모습이 나타나다보니, 한국에서는 혹시 이런 분위기가 언제 나타날까 기대하는 심리가 커지기도 하였습니다.

 

 

ㅇ 한국 아파트가격 서서히 꿈틀하는가?

 

한국의 부동산가격 중 대표적인 가격지수는 아파트가격추이 일 것입니다.

우리나라의 경우 고령사회의 진입에 따라 주택가격의 상승이 임계치에 다다른 것이 아니냐는 심리가 팽배한 가운데 주택매수자의 부족, 주택매도자는 헐값에 못판다는 심리가 상충하면서 기이하게 전세가격만 급등하는 현상이 나타났습니다.

결국 명목상으로는 아파트가격대비 전세가격의 비율이 60~70%라고는 하지만, 실질적으로는 서울과 경기 일부 지역에서는 전세가격비율이 90%수준에 이르는 아파트 단지들도 심심치 않게 목격되게 됩니다.

이런 이유로 잠재적인 주택수요자가 늘어날 것이라는 전망도 크게 늘었었고, 전세수요가 주택수요로 조금씩 전이되는 현상이 나타나기도 하였습니다.

 

 

<<아파트 실거래가 지수 , 자료 한국감정원>>

 

그결과 한국의 부동산가격 추이는 2011~2012년 후반까지 주춤하다가 2013년부터 반등세가 나오기 시작합니다.

한국감정원의 자료 뿐만 아니라, KB국민은행의 KB아파트가격50지수에서도 5개월연속 상승세가 나오면서 여러가지 분위기는 냉탕에서 훈풍으로 바뀌어가고 있습니다.

여러가지 정부의 정책적인 부분의 영향도 받고, 일정부분 미국의 주택가격 회복도 일정부분 한국부동산 시장에 영향을 미치게 됩니다.

 

 

ㅇ 만일 부동산가격 추이가 살아나는 것이라면?

 

만일 현재의 흐름이 미국의 부동산시장과 같은 상승세로 확인이 계속 되어갈 경우,

부동산시장에 묶여있던 자금들이 풀리기 시작하면서 경기 회복과 유동성의 회복속도가 그 이전보다 빨라지는 효과를 만들게 될 것입니다. 이런 유동성의 증가는 일정부분 증시에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높아지게 됩니다.

 

특히 부동산시장이 살아나게 되면, 다양한 산업이 수혜를 입을 가능성을 시나리오로 구상해봐야하겠습니다.

임대로 이사하게 될 때는 "도배"정도만 하고 이사를 하게 되지만, 매매를 통하여 이사를 하게 될 경우에는 집을 새로 리모델링하면서 샤시교체, 다양한 전기기구의 교체, 인테리어관련 자제 수요증가, 백색가전교체(냉장고,세탁기 등등), 가구교체 증가 등 다양한 업종이 주택거래가 활성화 되면 수혜를 입게 됩니다.

 

따라서, 아무리 부동산에 대하여 비관론을 가지신 분이더라도 현재의 부동산 매매시장(특히 아파트)에 대한 현장조사를 주식시장의 시야확대를 위하여 꼭 병행하셔야하겠습니다. 단순히 업종 뿐만 아니라 자본시장 그리고 주식시장 전체에도 영향을 주는 재료이기 때문입니다.

 

2014년 2월 10일 월요일

장기추세는 아니더라도 냉골에서 온기가 조금씩 느껴지기 시작하는 요즘입니다.

lovefund이성수 올림

 

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