부동산투자도 위험자산이다. 주식투자가 왜 무시 받아야하는가?

부동산투자도 위험자산이다. 주식투자가 왜 무시 받아야하는가?

주식투자는 종종 부동산투자와 비교되곤 합니다. 하지만 과거 한국 가계에 쌓인 히스토리들은 부동산투자는 장기 성과를 만드는 100% 안전한 투자 대상으로 인식되어왔고 반면 주식투자는 위험한 수준을 넘어 도박이라 치부되어왔습니다. 최근 2013년 이후 5년여, 부동산 상승장 과정에서 다시한번 이런 고정관념이 심화되기도 하였지요.

하지만 저는 주식투자가 과연 부동산투자에 비교되어 무시 받아야하는가라는 생각을 하게 됩니다.

 

 

ㅇ 부동산은 장기적으로 수익이 난다. 주식도 그렇다. 다만...

 

종종 사람들은 부동산 시장은 속칭 "존버"하면 결국 플러스 수익률을 만든다는 신념을 가지고 있습니다. 과거 고물가 시대였던 50~80년대 격동기를 거칠 때에는 부동산은 주식시장과 비교할 수 없는 인플레이션을 넘어서는 수익률을 만들어 왔습니다. 그러다보니 부동산은 잠시 하락하더라도 버티면 수익이 난다는 신념이 고정관념화 되어왔습니다.

특히 아파트 시장은 한국 부동산 시장에서 절대적인 존재였습니다.

 

[1986년 이후 전국 아파트지수와 서울 아파트 지수 추이(2019년 1월 100p기준)

[지수 자료 참조 : KB부동산 통계/시계열 데이타]

 

 

하지만 사람들이 망각하는 것이 있습니다. 그것은 바로 생각보다 긴 기간 부동산 시장도 위험자산 성격을 강하게 가졌다는 것입니다. 위의 전국아파트 지수와 서울 아파트 지수를 보더라도 1990년~1998년 9년여의 시간동안 20%넘게 하락하였습니다. 2008년 이후에는 2013년초까지 서울아파트지수는 5년여 지수가 하락하였습니다.

 

그렇게 긴 시간 버티고나서 몇년 후에 아파트 가격지수는 직전의 고점을 넘어서게 됩니다. 90년대는 10년이 지난 후에 회복하였고, 2008년 금융위기 이후는 거의 8~9년이 지난 후에야 서울 아파트 지수가 2008년 초 고점을 돌파하였습니다.

 

그런데 말입니다. 주식시장도 비슷한 기간 부동산처럼 "존버"하면 고점을 돌파하였습니다.

 

[종합주가지수도 아파트 시장처럼 긴 시간 버티면 전 고점을 넘어섰다]

 

 

위의 표는 90년대 조정장에서 10여년 그리고 2007년 고점 이후 2017년까지의 영역을 표시한 종합주가지수 차트입니다. 종합주가지수도 아파트 지수와 마찬가지로 10년의 시간이면 충분히 고점을 회복하고 새로운 신고점을 경신하였습니다.

 

다만, 변동성의 차이가 컸던 부분은 부인할 수 없긴 합니다. -50%하락은 자주 발생하였기 때문이지요. 하지만 사람들의 고정관념처럼 "부동산은 100%안전자산"이라고 보고 반대로 주식은 도박장으로 보는 시각은 편견이 만든 착시라 봅니다. 마치 똑같은 사람을 인종에 따라 차별하는 고정관념처럼 말입니다.

 

 

ㅇ 부동산은 갭투자로 수익률이 높다!? : 사람들이 망각하는 2010년대 초 극단적인 상황들

 

인간은 망각의 동물입니다. 부동산 시장과 주식시장을 비교할 때도 이런 현상이 나타나더군요.

1990년대 내내 주택가격이 하향안정세를 보이던 때, 80년대 후반 90년 초 고점에서 매입했던 분들이 10여년 가까이 "괜히 집을 샀네"라면서 한탄하던 시기가 있었음에도 그리고 2010년대 초반 서울/경기 및 충청권에서는 안전자산이라 생각하여 무리하게 갭투자를 했던 이들이 실패하여 투자의 세계에서 생존하지 못하였던 것을 다들 망각하였습니다.

 

이번 2013년~2018년 부동산 상승장에서 갭투자로 큰 수익률을 버신분들 많다는 것 인정합니다. 하지만 이로인하여 "갭투자는 안전투자"라 생각하는 분들이 너무도 많습니다. 앞서 언급드린바처럼 부동산 시장도 가격 변동이 높은 투자 대상이고 2010년대 초반에는 갭투자로 투자의 세계에서 퇴출된 분들이 많았던 상황이 있었음에도 불구하고 말입니다.

말을 순화해서 표현하였지 2010년대 초반, 갭투자 실패로 극단적인 선택을 한 이들에 관한 뉴스 얼마나 많았습니까? (물론 다들 망각하셨겠지만......)

 

특히 이번 부동산 상승장에서는 전세가율이 80~90%에 이른 지역들이 대거 등장하면서 갭투자하였을 때 레버리지 비율이 5~10배까지 치솟은 지역들이 있었고 소위 갭투자 성지로 불리었습니다.

 

레버리지 비율 5~10배... 주식투자를 이 비율로 레버리지를 쓴다면 사람들은 뭐라할 까요? 십중팔구 도박한다 하겠지요? 하지만 부동산 투자에서는 레버리지 비율 5~10배를 너무도 관대하게 생각합니다. 과거 2010년대 갭투자 실패자들이 그렇게 나가 떨어진 비율인데도 말입니다.

 

최근 "전세금은 세입자에게 안주고 버티면 된다?"라고 부동산 강의를 하는 이들이 있다 하더군요. 이건 자본주의 경제 시스템을 파괴하는 부도덕 아닐지요?

반대로 만약 주식투자자가 빚을 갚아야할 때 안갚으면 어떻게 될까요? 인정사정없이 금융기관에서 여러분의 자산을 차압하고 강제집행 할 것입니다.

(※ 참고로 요즘 세입자분들은 옛날 옛적 집주인 말에 순종하는 그런 분들 아닙니다. 다들 배우고 방어책을 알고 계신분들이니 부동산 전문가들의 비도덕적인 조언을 믿었다가는 법적으로 큰 낭패를 보실 수 있다는 점 기억하십시오.)

 

 

ㅇ 그래도 내가 산 부동산 가격은 오를꺼야!!!

 

미안하지만... 제가 본 여러 케이스를 생각 해 보면, 10년 버텨서 오를 수 있는 부동산은 점점 줄어들고 있습니다.

어제 저녁 퇴근길에 필자는 십수년 전 여기저기 아파트를 알아보러다니던 때 둘러본 단지들의 시세를 지금과 견주어 보았습니다. 그래도 경기권은 그 때보다 오르지 않았을 때 싶었는데 의아한 지역들이 많이 보이더군요.

 

[십수년전과 비교하였을 때 아파트 가격이 그대로인 경기권 단지들과 강남 유명아파트]

[자료참조 : 호갱노노]

 

 

위의 자료는 경기 일산, 용인 동백, 수원 삼성전자인근 그리고 과거 부의 상징 타워팰리스의 가격 추이입니다. 십수년전과 비교하였을 때 가격은 거의 제자리이거나 오히려 하락하였다고 보여질 정도입니다. 물론 위의 표에서는 2013년 이후 2018년까지 반등이 있었습니다만 과연 이후 조정장이 올 때 가격이 유지될지에 대해서는 의문을 가지게 됩니다.

 

그런 이런현상이 과거에는 정말 외진 지방에서 나타났지만 점점 수도권에서도 점점 압축되어져가고 있습니다. 그렇다면 과연 미래 한국 아파트 가격이 상승 해 있을것인가에 대해서는 10년, 20년 시간이 흘러갈 수록 정말 핵심지역만 살아남고 있지 않을까요?

 

그리고 지금은 핵심인듯 하지만 점점 소외된 아파트 단지에서는 빌라나 오피스텔에서 나타나는 건물 감가상각이 시세에 반영되고 있지 않을까요? 그것은 아니더라도 빌라나 오피스텔 또는 오래된 집처럼 가격을 평가하기 어려울 정도로 매각 조차 어려워 지는 곳이 늘어나지 않을까요?

 

ㅇ 부동산 투자, 주식투자처럼 자산배분전략과 리밸런싱을 취할 수가 없다.

 

일반적인 가정에서 부동산 매입은 전 재산을 투입해야하는 엄청난 과제입니다. 이렇게 전 재산을 투입하고 나면 수중에 남는 것은 아무 것도 없고 빚을 열심히 갚아가야한다는 의무가 남습니다. 고성장 시기에는 인플레이션도 있으니 실질 부채 규모가 점점 희석 될 수 있었습니다만 최근의 주택담보대출은 거의 평생을 열심히 갚아나가야 합니다.

그러다보니 부동산을 매입하는 순간 100% 혹은 레버리지를 감안하면 그 이상 부동산자산이 자신의 투자 자산이 되고 맙니다.

 

이런 상황에서 제가 자주 강조드리는 자산배분전략을 취할 수 있을까요? 절대 자산배분전략과 리밸런싱을 취할 수 없기에 간접적인 고가매도 간접적인 저가매수와 같은 효과를 전혀 누릴 수 없고 오롯이 집값 상승만 쳐다보아야 합니다.

실질적으로는 은행이자가 열심히 매달 나가니 이 또한 매입가에 포함해야 제대로된 수익률 계산이라는 것을 감안한다면 주택가격 정체시 수익률은 시간이 갈수록 마이너스화 되어가고 있을 것입니다.

 

아이러니하게도 부동산 투자에 들어가는 이자에 대해서는 공돈이나 버리는 돈처럼 생각하는 분들이 많더군요. 참으로 의아했습니다. 분명 자신의 소득에서 부담스러운 부분을 이자로 내고 있음에도 부동산 투자 수익률 계산에 전혀 고려치 않습니다.

물론 최근 5년은 주택가격 상승이 있었으니 좋았겠습니다만 앞으로도 그럴지는 모르는 일이지요.

 

이에 반하여 주식투자는 레버리지를 쓰지 않더라도 안전자산과 위험자산을 토대로 자산배분전략을 취할 수 있고 주기적인 리밸런싱 속에 간접적인 고가매도 저가매수를 반복하면서 장기 수익률을 조금 더 높일 수 있습니다. 여기에 배당도 들어오니 일거양득이겠지요.

 

하지만... 사람들은 과거의 고정관념 속에 옛날 방식의 주식투자와 비교하며 "주식은 도박이야!!!"라고 하겠지요?

이 말에 저는 미래에셋대우 투자증권에 이광수 애널리스트님이 SNS에 남긴 말씀으로 글을 맺겠습니다.

 

"집을 안사는 것은 부부 싸움으로 끝나지만 무리한 가격에 집을 사는 것은 생존의 문제다"

 

2019년 2월 26일 화요일

lovefund이성수(CIIA charterHolder, 유니인베스트먼트 대표)