주식투자가 부동산투자보다 유리한 장점 : 사람들은 무시하겠지만

주식투자가 부동산투자보다 유리한 장점 : 사람들은 무시하겠지만

과거부터 주식투자에 대한 한국 사회의 인식은 매우 부정적입니다. 과거 주요 증시 하락시기마다 주식투자 실패로 패가망신한 가정이 많았다보니 아무리 좋은 투자 방식을 언급하여도 "주식?!"이라는 단어에 혐오감을 표출하는 것이 현실이지요. 이에 반하여 오랜 기간 한국 사회에서는 부동산투자는 철옹성과 같은 신념을 사람들에게 심어주었습니다. 하지만 필자는 꽉막힌 고정관념이라는 바위에 계란하나를 던지고자 합니다.

주식투자가 부동산 투자보다 유리한 장점을 말입니다. 물론... 사람들은 무시하겠지만

 

 

ㅇ 부동산 투자가 가계의 부를 키우는데 일조하였다는 것은 인정하지만. 너무도 일방적

 

한국사회에서 부동산투자가 가계의 부를 키우는데 있어 큰 일익을 담당하였다는 것은 일단 인정하겠습니다. 대부분의 가계에서 부동산을 매입할 때는 모든 자산을 투입하고 빚을 떠안아야하기에 "피동적인 저축"상황이 만들어지면서 알뜰히 돈을 모으게 되고, 인플레이션 속에 부동산 가치가 상승하면서 부를 키워주었다는 점은 인정합니다. 경우에 따라서는 레버리지(갭투자 포함)를 적극 활용하여 한순간에 인생 역전을 하신분들도 많지요.

일단 글을 이어가기에 앞서 부동산 투자의 장점은 일단 인정하고 시작하겠습니다.

 

[부동산 vs 주식투자]

 

다만, 주식투자를 보는 고정관념은 너무도 일방적으로 편향되어있다는 점은 고쳐져야한다고 필자는 말씀드리고 싶습니다. 마치 세상사람을 볼 때 특정 인종은 지능이 우월한 DNA를 가지고 있고 특정 인종은 지능이 낮은 열위의 DNA를 가지고 있다는 고점관념을 사람들이 가지고 있는 것처럼 말입니다.

 

한편으로 부동산투자에서 큰 낭패를 본 케이스는 잘 언급하지 않더군요.

기획부동산에 큰 돈이 묶여 오랜 기간 경제적 어려움에 빠진 가계, 아파트 투자를 위해 지역주택조합에 투자하였다가 오랜 시간 속썩인 상황, 부동산 상승기엔 좋았지만 부동산 하락기에는 전세입자에게 아쉬운 소리하며 싸게라도 사달라고 부탁하며 손절하는 상황, 명도소송하다가 물리적 피해를 입는 상황 등 부동산투자도 주식투자만큼 만만치 않은 부분이 있습니다.

 

물론, 사회 고정관념으로는 "그래도! 주식투자는 도박이고 돈 날린다!!!"라고 생각하겠지만 말입니다.

 

 

ㅇ 부동산, 주가지수 공통점 : 물가 수준을 따라가는 인플레이션 헷지수단

 

오늘 아침 "e나라 지표"라는 국가지표 사이트에서 이런 저런 데이타를 조회하던 중 소비자물가지수와 생활물가지수 추이를 보게 되었습니다. 이 중에서 우리가 실제 체감하는 물가는 소비자물가지수보다는 생활물가지수 추이입니다. 이 자료는 1996년부터 통계치가 나오고 있었습니다. 이 자료를 엑셀로 취합하여 이런저런 비교를 하여보았습니다.

(※ 아래 나오는 모든 자료는 1996년 연초를 100p로 지수화 하여 2018년 연말까지 비교한 자료입니다.)

 

1996년 연초 100으로 잡을 경우 생활물가지수는 2018년 연말 현재 216.36 으로 23년여간 116.36%상승하였고 연평균 3.4% 증가하였습니다. 같은 기간 전국 아파트지수와 서울 아파트지수 또한 생활물가를 따라 상승하였습니다. (자료참조 :KB부동산)

 

전국 아파트는 96년초 100p에서 2018년 연말 192.7p로 92.7% 증가하며 연 2.9%상승하였고, 서울아파트의 경우 100p에서 241.2p로 높아지며 연 3.9%씩 상승하였습니다.

물가수준이 높아짐에 따라 아파트 가격지수도 따라 올라왔던 것입니다.

 

그런데 같은 시기 주식시장은 어떠하였을까요?

사회적 고정관념으로본다면, 같은 시기 주식시장은 패가망신 수준으로 폭락했어야 했겠지요? 하지만 주식시장도 같은 23년여의 시간 동안 물가지수를 따라 상승하며 연평균 3.7%상승하면서 96년 초 100p에서 2018년 연말 231.16p로 아파트 지수와 비슷한 수준의 상승을 보여주었습니다.

 

[96년 초를 100p 기준으로 통일하여 비교한 생활물가지수 아파트지수 그리고 주가지수]

[자료참조 : e나라 지표, KB부동산,KRX]

 

 

사람들의 고정관념과 달리 인플레이션을 따라 주식시장이든 부동산이든 장기적인 행보는 같은 방향으로 걸어왔던 것입니다.

(※ 내가 아는 아파트 단지는 더 많이 올랐는데요? 라고 비교하시려 하신다면 그 비교는 끝이 없습니다. 이는 주식 개별종목과 비교하는 것이기 때문입니다. 예를들어 삼성전자는 23년의 기간동안 18배 상승하였습니다.)

 

 

ㅇ 주식투자는 자산배분전략이 쉽지만 부동산투자는 현실적으로 불가능

 

자산배분전략은 리밸런싱이라는 강력한 투자 방법을 가지고 있습니다. 투자 자산을 배분 후, 일정 시간이 흘러 투자자산들의 가격이 변동되면 가격이 오른 투자자산을 일부 매각하고 가격이 하락한 투자자산을 일부 매입하면서 간접적인 고가매도/저가매수(BLASH)를 할 수 있고 이를 반복하게 되면 장기적으로 섀넌의 도깨비라는 자산배분전략만으로도 주가가 등락속에 제자리로 돌아오더라도 수익률이 쌓이는 효과가 발생하게 됩니다.

 

주식투자는 이러한 자산배분전략의 장점을 쉽게 이용할 수 있습니다. 하지만 부동산투자의 경우는 자산배분전략을 현실적으로 사용할 수 없지요.

 

일단 대부분의 가계에서 투자자금이 집행되는 순간부터 전 재산이 투입되게 되고 이도 부족하여 은행에서 대출을 발생시키거나 전세보증금을 통해 자금을 충당해야만 합니다. 투자자산의 유동성이 떨어지게 됩니다.

두번째로 부동산은 고정 자산이기 때문에 자산배분 자체가 불가능합니다. 앞서 언급드린바처럼 전 재산이 투입된 상황이기도 하고, 부동산 가치가 상승하였다하여 일부 매각하여 다른 자산을 리밸런싱 할 수도 없으며, 반대로 특정시기에 부동산가치가 하락하였다하여 일부 매입하는 리밸런싱 자체가 불가능합니다.

 

[앞의 자료에 50vs50 자산배분전략을 포함한 비교표]

[자료참조 : e나라 지표, KB부동산,KRX]

 

위의 표는 앞서 언급드린 96년 초부터 2018년까지 23년간의 생활물가, 주가지수, 전국아파트지스, 서울아파트 지수를 96년 연초를 100으로 잡고 비교한 도표에 50vs50 자산배분전략을 추가한 결과치입니다.

같은 기간 50vs50전략은 지수 100으로 시작하여 376.5p로 23년간 연 5.9%증가하였습니다.

단순 자산배분이지만 50vs50전략의 결과는 물가수준을 월등히 뛰어넘고 서울 아파트 가격 지수 상승률을 월등히 뛰어넘는 성과를 만들었습니다.

 

 

ㅇ 주식투자가 가지는 장점 : 행정적 스트레스를 안받는다.

 

지난 5년간 서울/경기 핵심지역 갭투자 성과가 높았다보니 위의 상황을 받아들이기 어려우실 수 있으실 것입니다.

"감히 천박한 주식이 감히!!!!" 이런 분위기겠지요.

 

여기에 추가로 가치투자 성과는 포함하지 않겠습니다. 다만 이 것 하나만은 언급드리고 싶습니다. 혹시 부동산투자하시면서 행정적 스트레스 겪어보신적 있으신지요?

부동산 투자는 깔끔해 보일 수 있지만 여러가지 권리문제, 세금문제 등등 복잡한 상황이 발생하기도 합니다. 이 과정에서 법적 분쟁이라도 발생하면 10년은 금방 늙어버립니다.

 

7년여전, 필자는 집안에 골치아픈 부동산 문제를 해결해야만 했습니다. 세입자가 2년여를 월세를 내지 않고 있었고, 집안 어르신은 말도안되는 이유로 이를 방치하고 있었습니다. (건달이어서 의리가 있다나 뭐라나... 말도 안되는 이유였지요)

결국 다른 가족들과의 결정 끝에 명도소송을 진행하였고 그 명도소송은 1년이 걸렸습니다. 명도소송을 주도한 필자는 그 사이 팍삭 속이 삭았습니다.

아마 부동산 투자하시면서 명도소송이 아니더라도 비슷한 법적, 행정적, 세금 스트레스를 꼭 격게 되실 것입니다. 물론 담담히 이겨내실 분도 계시겠습니다만 필자의 경우는 생명의 위협도 느꼈을 정도였습니다.

 

이에 반하여 주식투자는 이러한 행정적 스트레스를 전혀 받지 않습니다. 증권거래소에서 깔끔하게 매매도 처리하여주고 배당금도 따박따박 투자자가 신경쓰지 않아도 예탁원이나 업무 대행 금융회사를 통해 때가되면 입금됩니다.

 

오히려 필자의 경우 식구들과 부동산 투자와 주식투자의 장단점을 토론할 때 부동산 투자시 발생하는 행정적인 단점을 강조하곤 합니다. 저는 건강하게 오래 살고 싶다면서 말입니다.

 

2019년 5월 28일 화요일

lovefund이성수(유니인베스트먼트 대표, CIIA charterHolder)